چالش های حقوقی ناشی از تراکم فروشی و کنترل تفکیک اراضی در شهرداری اراک

زمینه و هدف: تراکم فروشی و تفکیک غیراصولی اراضی از مهم ترین چالش های حقوقی و شهرسازی در مدیریت شهری معاصر ایران به شمار می روند. این دو پدیده، ضمن ایجاد درآمدهای زودگذر و ناپایدار برای شهرداری ها، پیامدهای جبران ناپذیری بر سیمای شهری، زیرساخت ها، کیفیت زندگی شهروندان و نظام حقوقی حاکم بر شهر وارد می آورند. شهر اراک به عنوان یکی از کلانشهرهای صنعتی کشور، با توسعه سریع شهری در سال های اخیر و تصویب طرح تفصیلی جدید با رویکرد توسعه پایدار، نیازمند بررسی دقیق چالش های حقوقی ناشی از تراکم فروشی و کنترل تفکیک اراضی است. این پژوهش با هدف تبیین چارچوب حقوقی حاکم بر تراکم و تفکیک، تحلیل چالش های موجود در شهرداری اراک، و ارائه راهکارهای عملی برای مدیریت این حوزه انجام شده است.روش پژوهش: این مطالعه از نوع توصیفی-تحلیلی با رویکرد حقوقی-شهرسازی است و با بهره گیری از منابع معتبر شامل قانون شهرداری ها، قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری، قانون ثبت اسناد و املاک، رویه قضایی دیوان عدالت اداری (از جمله رای وحدت رویه شماره ۱۴۸ هیات عمومی دیوان عدالت اداری و رای شماره ۴۶۸ مورخ ۱۳۹۹/۰۳/۲۷)، و گزارش های مربوط به طرح تفصیلی جدید شهر اراک انجام شده است.یافته ها: نتایج پژوهش نشان می دهد که چارچوب حقوقی حاکم بر تراکم ساختمانی و تفکیک اراضی، مبتنی بر نظام سلسله مراتبی طرح های جامع و تفصیلی و مصوبات کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری است. در خصوص تراکم فروشی، بررسی ها نشان می دهد که این پدیده با اصول شهرسازی پایدار و قوانین موضوعه در تعارض است و هیات عمومی دیوان عدالت اداری در آرای متعدد، مصوبات شوراهای اسلامی شهر در خصوص وضع عوارض برای تغییر کاربری و تراکم را خارج از صلاحیت تشخیص و ابطال نموده است . در حوزه تفکیک اراضی، رویه قضایی بر این نکته تاکید دارد که وظیفه شهرداری صرفا اظهارنظر کتبی نسبت به نقشه تفکیکی ظرف دو ماه است و شهرداری راسا مسئولیتی در امر تفکیک یا افراز ندارد . همچنین طرح تفصیلی جدید شهر اراک که در بهمن ماه ۱۳۹۹ به تصویب رسیده، با رویکرد توسعه پایدار و پاسخگویی به نیازهای مسکن تدوین شده و الحاق مناطقی مانند محدوده ۹۰ هکتاری زعفرانیه به محدوده قانونی شهر را در دستور کار قرار داده است . بررسی وضعیت موجود نشان می دهد که چالش های اصلی شهرداری اراک در این حوزه عبارتند از: (۱) فشارهای مالی و گرایش به فروش تراکم به عنوان منبع درآمد ناپایدار، (۲) عدم شفافیت در فرآیندهای تفکیک و صدور مجوزها، (۳) نبود نظام یکپارچه نظارت بر تفکیک اراضی در محدوده و حریم شهر، و (۴) تعارض میان مصوبات محلی با قوانین بالادستی.نتیجه گیری: پیشنهاد می شود شهرداری اراک با تکیه بر طرح تفصیلی جدید و رویکرد توسعه پایدار، نسبت به (۱) کاهش وابستگی به درآمدهای ناشی از فروش تراکم و جایگزینی آن با درآمدهای پایدار، (۲) شفاف سازی فرآیندهای تفکیک و افراز اراضی مطابق با ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و ماده ۱۵۴ قانون ثبت، (۳) استقرار نظام نظارت الکترونیک بر فرآیندهای تفکیک و صدور مجوزها، (۴) آموزش نیروهای شهرداری در زمینه قوانین و رویه قضایی مرتبط، و (۵) هماهنگی با کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی برای پیشگیری از تعارضات حقوقی اقدام نماید. اجرای این راهکارها می تواند ضمن کاهش دعاوی حقوقی علیه شهرداری، به تحقق توسعه پایدار و متوازن شهری در اراک کمک نماید.

کلیدواژه ها:

تراکم فروشی ، تفکیک اراضی ، کمیسیون ماده ۵ ، طرح تفصیلی ، دیوان عدالت اداری ، ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ، شهرداری اراک