بررسی نقش صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات(REITs) در مولدسازی دارایی های ملکی شهرداری ها

مولدسازی دارایی های ملکی شهرداری ها به عنوان یکی از راهبردهای کلیدی در تامین مالی پایدار شهری، نقش موثری در کاهش وابستگی به درآمدهای ناپایدار و ارتقای کارایی مدیریت شهری دارد. با وجود این اهمیت، نظام سنتی مدیریت دارایی های ملکی در شهرداری ها همواره با چالش هایی نظیر کمبود نقدینگی، فقدان شفافیت در معاملات، پراکندگی اطلاعات، ضعف مدیریت حرفه ای و محدودیت های حقوقی–مالی ساختاری روبرو بوده است. مقاله حاضر با رویکردی نظری–تحلیلی و با بهره گیری از روش مرور نظام مند ادبیات و مطالعه تطبیقی تجارب داخلی و خارجی، به بررسی نقش صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات در فرآیند مولدسازی دارایی های ملکی شهرداری ها پرداخته است. چارچوب نظری پژوهش بر تلفیقی از نظریه نمایندگی، نظریه سبد دارایی و نظریه قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای استوار است و الگوی تحلیلی پیشنهادی، سه سازوکار اصلی مالی، حقوقی و مدیریتی را به عنوان مسیرهای اثرگذاری صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات بر مولدسازی شناسایی می کند. یافته های پژوهش نشان می دهد که این صندوق ها می توانند از طریق افزایش نقدشوندگی، شفاف سازی فرآیندهای معاملاتی، جذب سرمایه های خرد و کلان، و به کارگیری مدیریت حرفه ای، به ارتقای کارایی مولدسازی کمک کنند؛ با این حال، اجرای موفق این الگو در نظام مدیریت شهری ایران، مستلزم اصلاحات حقوقی و مقرراتی، تقویت بسترهای نهادی، توسعه ظرفیت مدیریتی و استقرار سازوکارهای نظارتی شفاف و فرهنگ سازی سرمایه گذاری عمومی است. پژوهش همچنین نشان می دهد که ساختار راهبری شرکتی شفاف و نظارت کارآمد، شرط اساسی تحقق منافع موردانتظار از این نهادها محسوب می شود. در پایان، مقاله با شناسایی شکاف های پژوهشی موجود، مسیرهایی برای مطالعه های آتی شامل بررسی پیامدهای توزیعی این الگو، آسیب شناسی پیاده سازی در بافت حقوقی ایران و تحلیل ریسک های رفتاری سرمایه گذاران ارائه می دهد. دستاورد نظری این پژوهش، ارائه الگویی یکپارچه برای تبیین نقش نهادهای سرمایه گذاری املاک و مستغلات در مولدسازی دارایی های عمومی است و دستاورد عملی آن، فراهم آوردن چارچوبی اجرایی برای سیاست گذاران حوزه مدیریت شهری به شمار می رود.