تکرار تخلف در نظام شهرسازی؛ واکاوی اسناد ثبتی مالکان حرفه ای و ارائه الگوی شناسایی پیش از صدور پروانه

هدف این پژوهش با هدف واکاوی نقش سوابق ثبتی مالکان در تکرار تخلفات شهرسازی و ارائه الگویی پیشگیرانه برای شناسایی مالکان حرفه ای تخلف، پیش از صدور پروانه ساختمانی در شهر سنندج انجام شده است. پژوهش با رویکرد آمیخته (کیفی-کمی) انجام شد. در بخش کیفی، با استفاده از تحلیل محتوای پرونده های تخلف در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری سنندج طی یک دوره ۵ ساله (۱۳۹۹-۱۴۰۳)، مولفه های رفتاری مالکان حرفه ای شناسایی گردید. در بخش کمی، با بهره گیری از داده کاوی در اسناد ثبتی اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان سنندج (شامل تعداد معاملات، وثیقه ها، تغییرات کاربری و سوابق نقل وانتقالات در محدوده قانونی و حریم شهر) و استفاده از روش رگرسیون لجستیک، وزن تاثیر هر مولفه در تکرار تخلف محاسبه شد. جامعه آماری شامل ۲۵۰ فقره پرونده تخلف ساختمانی در مناطق پنج گانه شهرداری سنندج می باشد. یافته ها نشان می دهد که "تعدد نقل وانتقالات ملکی در بازه های کوتاه مدت (کمتر از ۶ ماه)"، "ثبت وثیقه های بانکی هم زمان با درخواست پروانه" و "سابقه محکومیت در کمیسیون های بدوی ماده ۱۰۰" سه شاخص اصلی در تشخیص مالکان حرفه ای در سنندج هستند. همچنین مشخص شد که نظام کنونی ثبت اسناد و شهرداری سنندج بدون تبادل داده های پویا، عملا بستر را برای تکرار تخلف توسط اشخاص حقیقی و حقوقی فراهم می کنند؛ به گونه ای که بیش از ۶۷٪ از مالکان دارای سابقه تخلف، با تغییر هویت ثبتی (انتقال سند به نام همسر یا فرزند) مجددا اقدام به اخذ پروانه و تکرار تخلف نموده اند. الگوی پیشنهادی مبتنی بر "امتیازدهی ریسک ثبتی" (ثبت محور) که با داده های بومی شده سنندج طراحی گردیده، می تواند به عنوان سامانه هشدار سریع، پیش از ورود پرونده به مرحله صدور پروانه، پرونده های مشکوک را غربالگری کرده و از تکرار تخلفات ساخت وساز در این شهر جلوگیری نماید. پیاده سازی این الگو در شهرداری سنندج، ضمن کاهش ۳۵ درصدی مراجعات به کمیسیون ماده ۱۰۰، زمینه ساز تحقق شهرسازی قانون محور در این کلان شهر غربی خواهد بود.

کلیدواژه ها:

تخلفات ساختمانی ، اسناد ثبتی ، مالکان حرفه ای ، کمیسیون ماده ۱۰۰ ، داده کاوی ثبتی ، پیشگیری از تخلف ، شهر سنندج