آسیب شناسی وابستگی مالی شهرداریها به درآمدهای حاصل از ساخت وساز و فروش تراکم

هدف: وابستگی بودجه شهرداری به عوارض ساختمانی، تغییر کاربری، جرایم تخلفات و فروش تراکم، رابطه میان نقش تنظیمگر شهر و نقش درآمدی شهرداری را مخدوش میکند. هدف پژوهش حاضر، تبیین چندسطحی آسیبهای این وابستگی و ارائه چارچوبی حسابداری سیاستی برای سنجش و کاهش آن است.روششناسی: پژوهش از نوع مطالعه کتابخانهای و مرور یکپارچه است. پیکره تحلیلی از ۴۲ سند شامل مقالههای داوریشده، کتابها و گزارشهای سیاستی معتبر و اسناد قانونی مرتبط تشکیل شد. اسناد با جستوجوی هدفمند فارسی و انگلیسی تا تیر ۱۴۰۵/ژوئیه ۲۰۲۶ انتخاب، بر پایه اصالت منبع، ارتباط مستقیم، شفافیت روش، قابلیت انتقال و تازگی ارزیابی و سپس با کدگذاری مضمونمحور ترکیب شدند.یافتهها: شش خوشه آسیب شناسایی شد: ناپایداری و موافقچرخهای بودن درآمد؛ تحریف طبقهبندی و گزارشگری بودجهای؛ تعارض منافع و تسخیر تنظیمگری؛ انتقال هزینه زیرساخت و نگهداشت به آینده؛ پیامدهای فضایی، محیطزیستی و اجتماعی؛ و قفلشدگی نهادی در مسیر توسعه ساختمانی. فراترکیب نشان میدهد مسئله صرفا کمبود درآمد پایدار نیست، بلکه یک چرخه بازخوردی است که در آن کسری جاری، تسهیل تراکم و تخلف، رونق کوتاهمدت ساختوساز، افزایش تعهدات خدماتی و کسری بعدی یکدیگر را تقویت میکنند.نوآوری: دو دستاورد مفهومی ارائه میشود: نخست، مدل چرخه قفلشدگی مالی فضایی شهرداری؛ دوم، شاخص آسیبپذیری درآمد ساختمانی با شش بعد تمرکز، نوسان، اختیار اداری، برونسپاری هزینههای شهری، ناهمزمانی بیننسلی و ضعف شفافیت. این شاخص بهصورت چارچوب عملیاتی پیشنهادی عرضه شده و ادعای برآورد تجربی ندارد.کاربرد: مقاله پیشنهاد میکند درآمدهای ساختمانی بهعنوان درآمدهای غیرتکرارشونده و مشروط به معامله افشا شوند، مصرف آنها برای هزینههای جاری محدود گردد، صندوق تثبیت ایجاد شود و سبد درآمدی به سمت مالیات ادواری بر ملک، سهمهای پایدار مالیاتی، بهای خدمات و بازیابی قاعدهمند ارزش زمین تغییر یابد.

کلیدواژه ها:

درآمد پایدار شهرداری ، فروش تراکم ، عوارض ساخت وساز ، حسابداری بخش عمومی ، بازیابی ارزش زمین ، حکمرانی شهری ، ریسک مالی.