واکاوی اثرگذاری نوسانات بازار مسکن بر پایداری درآمدی شهرداریهای تبریز و ارائه الگوی بهینه مدیریت منابع

پژوهش حاضر با هدف واکاوی اثرگذاری نوسانات بازار مسکن بر پایداری درآمدی شهرداری تبریز و ارائه الگوی بهینه مدیریت منابع انجام شده است. وابستگی شدید شهرداریهای ایران به درآمدهای ناپایدار ناشی از بخش ساخت و ساز، آنها را در برابر تکانه های بازار مسکن آسیب پذیر ساخته و ضرورت گذار به سوی نظام درآمدی پایدار را اجتناب ناپذیر کرده است. این تحقیق از نظر هدف کاربردی و توسعه ای و از نظر ماهیت در زمره پژوهش های آمیخته کیفی (کمی) قرار می گیرد. در بخش کیفی با استفاده از روش تحلیل مضمون و مصاحبه نیمه ساختاریافته با ۲۵ نفر از خبرگان حوزه مدیریت شهری و اقتصاد مسکن در تبریز مولفه ها و شاخص های اثرگذار شناسایی شد. در بخش کمی داده های مالی و بودجه ای مناطق ده گانه شهرداری تبریز در بازه زمانی ۱۳۹۰-۱۴۰۲ جمع آوری و با استفاده از تکنیک های آمار توصیفی آنتروپی، شانون، تاپسیس و فرآیند تحلیل سلسله مراتبی (AHP) مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفت. نتایج پژوهش نشان داد که سهم منابع ناپایدار در ترکیب درآمدی شهرداری تبریز به طور متوسط بیش از ۶۵ درصد است که در سال های اوج رونق ساخت و ساز به بیش از ۸۰ درصد نیز می رسد. عوارض فروش تراکم کم پایدارترین و عوارض نوسازی پایدارترین منبع درآمدی شناسایی شدند. همچنین ۶۸ شاخص تاثیرگذار در ارتباط میان عوارض شهرداری و عرضه مسکن شناسایی گردید که عواملی نظیر افزایش هزینه های ساخت، فساد اداری، نبود شفافیت و تمرکز در مناطق خاص شهری از مهم ترین آنها بودند. تحلیل فضایی نشان داد تمرکز درآمدهای ناپایدار در مناطق برخوردار به تشدید نابرابری های فضایی و توزیع ناعادلانه خدمات شهری دامن زده است. الگوی بهینه مدیریت منابع شامل ۵ راهبرد اصلی و ۱۸ اقدام اجرایی است که بر اساس اولویت بندی خبرگان عبارتند از: تنوع بخشی به منابع درآمدی با تاکید بر کاهش وابستگی به عوارض ساخت و ساز (وزن ۰/۳۱۲)، اصلاح نظام محاسبه و وصول عوارض مبتنی بر ارزش روز املاک (وزن ۰/۲۴۸)، توسعه مشارکت عمومی-خصوصی در پروژه های درآمدزا (وزن ۰/۱۸۷)، تقویت شفافیت و انضباط مالی (وزن ۰/۱۴۵) و سرمایه گذاری در زیرساخت های اطلاعاتی و فناوری (وزن ۰/۱۰۸). پایداری درآمدی شهرداری تبریز با چالش های جدی مواجه است و ادامه روند موجود می تواند به بحران های مالی عمیق منجر شود. گذار به نظام درآمدی پایدار نیازمند رویکردی جامع و بلندمدت است که ضمن بهره گیری از قانون درآمدهای پایدار شهرداری ها (مصوب ۱۴۰۱) و تجارب موفق جهانی با شرایط بومی شهر تبریز سازگاری داشته باشد. اجرای راهبردهای پیشنهادی می تواند ضمن کاهش آسیب پذیری در برابر نوسانات بازار مسکن زمینه تحقق توسعه متوازن و عادلانه شهری را فراهم آورد.

کلیدواژه ها:

نوسانات بازار مسکن ، پایداری درآمدی شهرداری تبریز ، مدیریت منابع ، عوارض شهرداری ، فروش تراکم