چالش های نوسازی بافت ها و واحدهای صنفی فرسوده در ماهدشت و راهکارهای اجرایی شهرداری

بافت های فرسوده شهری و واحدهای صنفی فرسوده در شهرهای در حال توسعه ای مانند ماهدشت، یکی از مهم ترین چالش های مدیریت شهری و توسعه اقتصادی محلی محسوب می شوند. فرسودگی این بافت ها نه تنها ریسک ایمنی بالایی برای ساکنان و کسبه ایجاد می کند، بلکه مانعی جدی برای جذب سرمایه، بهبود کیفیت محیط زیست شهری و ارتقای جایگاه بصری شهر است. شهر ماهدشت به دلیل موقعیت جغرافیایی خاص در دامنه البرز و رشد سریع جمعیتی در دهه های اخیر، با پدیده ای ترکیبی از فرسودگی کهنه ساز و توسعه ناهماهنگ مواجه است. بسیاری از مغازه ها و واحدهای تجاری در محلات مرکزی ماهدشت، پیش از استانداردهای جدید ساختمانی احداث شده اند و دارای نقص های سازه ای، کالبدی و کارکردی هستند. مسئله اصلی این پژوهش، شناسایی موانع ساختاری، اقتصادی، حقوقی و اجتماعی نوسازی این بافت ها و ارائه راهکارهای اجرایی عملیاتی برای شهرداری ماهدشت است. روش تحقیق در این مطالعه به صورت ترکیبی (کیفی و کمی) و با رویکردی توصیفی-تحلیلی انجام شده است. در بخش کیفی، با استفاده از روش «تحلیل محتوای اسنادی» و «مصاحبه عمیق نیمه ساختاریافته» با ۲۰ نفر از خبرگان شامل مدیران شهرداری ماهدشت، اعضای هیئت مدیره اتحادیه های صنفی، معماران و اساتید دانشگاه، چالش های کلیدی شناسایی و دسته بندی شدند. در بخش کمی، یک پرسشنامه استاندارد بر اساس مدل های ارزیابی فرسودگی شهری طراحی و بین ۱۵۰ نفر از فعالان اقتصادی و ساکنان بافت فرسوده ماهدشت توزیع شد. داده ها با استفاده از نرم افزار SPSS و آزمون های همبستگی و رگرسیون تحلیل گردیدند. یافته های پژوهش نشان داد که مهم ترین چالش ها عبارتند از: «عدم تعادل هزینه-فایده برای مالکان و کسبه»، «پیچیدگی های حقوقی و مالکیت های چندگانه»، «کمبود سرمایه اولیه و تسهیلات بانکی مناسب»، و «ضعف در نظارت شهرداری بر فرآیند نوسازی». همچنین، تحلیل ها نشان داد که رویکردهای سنتی تخریب و نوسازی کامل (که معمولا با مقاومت مالکان روبرو است) کارایی لازم را ندارند. در مقابل، راهکارهای «تکمیل تکمیلی»، «تغییر کاربری هوشمند»، و «مدل های مشارکتی سرمایه گذاری» پتانسیل بالایی برای موفقیت دارند. نتایج نشان می دهد که شهرداری ماهدشت با تغییر نقش از «ناظر صرف» به «تسهیل گر و سرمایه گذار اولیه» و ارائه مشوق های غیرنقدی (مانند افزایش تراکم یا تغییر کاربری مجاز)، می تواند چرخه نوسازی را فعال کند. این پژوهش مدلی بومی برای نوسازی بافت های تجاری-مسکونی در شهرهای متوسط پیشنهاد می دهد که بر شفافیت مالی، مشارکت ذینفعان و حفظ هویت محلی تاکید دارد.

کلیدواژه ها:

نوسازی بافت فرسوده ، واحدهای صنفی ، ماهدشت ، شهرداری ، راهکارهای اجرایی