تحلیل حقوقی مسئولیت های قراردادی و قهری مجری و مالک در پیش فروش ساختمان

پیش فروش ساختمان به عنوان یکی از ابزارهای کلیدی در بازار مسکن ایران، با چالش های حقوقی متعددی همراه است، این مقاله با رویکرد توصیفی-تحلیلی، به تحلیل حقوقی مسئولیت های قراردادی و قهری مجری (سازنده) و مالک در قبال خریداران واحدهای پیش فروش شده در چارچوب قراردادهای مشارکت در ساخت می پردازد. با اتکا به منابع قانون مدنی، قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹و قانون مسئولیت مدنی این مطالعه نشان می دهد که مسئولیت مجری عمدتا ناظر بر تعهدات فنی و اجرایی ساخت (کیفیت بنا، رعایت استانداردهای ایمنی و تحویل به موقع) است و مسئولیت مالک بیشتر به جنبه های حقوقی و ثبتی (تامین مالکیت زمین، جلوگیری از معارض و انتقال رسمی مالکیت) مربوط می شود. با این حال، در موارد زیان های ناشی از ترکیبی از عوامل، گرایش رویه قضایی به پذیرش مسئولیت تضامنی میان مالک و مجری مشاهده می شود تا حمایت موثرتری از خریداران (به عنوان طرف ضعیف معامله) فراهم آید. تمایز بنیادین میان مسئولیت قراردادی (قابل تحدید بر اساس اصل آزادی قراردادی) و مسئولیت قهری (غیرقابل اسقاط و مبتنی بر اصل جبران کامل خسارت) نقش مکمل و حمایتی مسئولیت قهری را برجسته می سازد، به ویژه در موارد عیوب پنهان یا خسارات جانی. یافته ها ابهامات موجود در حدود مسئولیت ها، آثار فسخ قرارداد مشارکت بر پیش فروش های قبلی و خلاهای حمایتی قانون پیش فروش را آشکار می سازد و ضرورت بازنگری تقنینی را توجیه می کند. در نهایت، راهکارهایی عملی برای کاهش دعاوی و پیشنهادهای اصلاحی برای قانون پیش فروش ارائه شده است تا امنیت معاملاتی افزایش یابد و حمایت از حقوق خریداران تقویت گردد.

کلیدواژه ها:

پیش فروش ساختمان ، مسئولیت قراردادی ، مسئولیت قهری ، قرارداد مشارکت در ساخت ، مسئولیت تضامنی