طراحی الگوی بومی هیئت امنایی برای صندوق های سرمایه گذاری مسکن با محوریت صندوق ملی مسکن

چکیده گسترده مقدمه و اهداف: ناترازی مزمن در تامین مالی مسکن در ایران، بیش از هر چیز به کاستی های حکمرانی، تعارض منافع، و نبود سازوکارهای اعتمادساز برای سرمایه گذاران خرد و نهادی بازمی گردد. در حقوق کامن لا، «تراستی » مستقل در ساختار  REIT، از منافع ذی نفعان صیانت کرده و انضباط افشا، حسابرسی و مدیریت تعارض را تضمین می کند؛ حال آنکه در حقوق ایران «تراست» به عنوان شخص حقوقی مستقل تعریف نشده و عملا نهادی به نام «هیئت امنا» در نهادهای عمومی و نیمه عمومی کارکردهای مشابهی را عهده دار است. با وجود این قرابت نهادی، هیئت امنا زمانی می تواند کارکرد تراستی را ایفا نماید که در نقش امین فعالیت نماید. این چکیده مبسوط یک الگوی هیئت امنایی بومی را معرفی می کند که در آن صندوق ملی مسکن در مقام «هیئت امنای مرکزی با کارکرد امین» بوده و صندوق های استانی مسکن در لایه اجرا بر مبنای مشارکت عمومی–خصوصی (PPP) فعالیت می کنند. اهداف چهارگانه عبارت اند از: ۱. ترجمه کارکردهای تراستی به زبان حقوق و رویه های اجرایی ایران از مسیر هیئت امنا؛ ۲. هم ترازی حفاظت از منافع سرمایه گذار با اهداف اجتماعی (مسکن حمایتی/استیجاری، بازآفرینی و...)؛ ۳. تمرکززدایی اجرا با حفظ استانداردهای حکمرانی یکنواخت؛ و ۴. گشودن دو مسیر ابزاری برای صندوق های قابل معامله بورسی و صندوق های غیرقابل معامله تحت نظارت صندوق ملی مسکن، بدون کاهش سطح صیانت نهادی. پیشنهاد سیاستی اصلی، بازنگری آیین نامه ۱۴۰۴ صندوق های املاک و مستغلات برای پیش بینی جایگاه «امین/هیئت امنایی» برای صندوق ملی مسکن در ابزارهای بورسی و غیر بورسی است. روش: روش این پژوهش برپایه مطالعه اسناد، مقایسه بین المللی، و طراحی نهادی شکل گرفته است. در گام نخست، قوانین و آیین نامه های موجود در ایران بررسی شده که در آنها از سازوکار «هیئت امنا» استفاده می شود. نمونه هایی مانند اساسنامه صندوق ملی مسکن، صندوق نوآوری و شکوفایی، و مقررات صندوق های بازنشستگی نشان دادند که این نهاد در ایران ظرفیت ایفای نقش نظارتی و امانی را دارد. سپس به مطالعه تطبیقی پرداخته می شود؛ به ویژه ساختار صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITs) در کشورهایی مانند آمریکا و برخی کشورهای آسیایی. در این بررسی مشخص شد که در آن کشورها «تراستی/امین» مسئول حمایت از سرمایه گذاران و تضمین شفافیت است. در گام بعد، وظایف اصلی تراستی مانند حفاظت از منافع ذی نفعان، مدیریت تعارض منافع، حسابرسی مستقل، و رعایت اصول شفافیت استخراج شده است. این وظایف به زبان ساده دسته بندی و سپس با شرایط حقوقی و نهادی ایران تطبیق داده شده است. نتیجه این تطبیق، طراحی یک مدل دو سطحی بود: در سطح اول، صندوق ملی مسکن به عنوان هیئت امنای مرکزی، نقش ناظر اصلی و حافظ منافع سرمایه گذاران را برعهده دارد. در سطح دوم، صندوق های استانی مسکن با مشارکت بخش خصوصی تشکیل می شوند و وظیفه اجرای پروژه ها را براساس نیازهای محلی دارند. برای اطمینان از اجرای درست، معیارهایی مانند گزارش دهی شفاف، حسابرسی منظم، کمیته های ریسک، و کنترل های ضدسوداگری در الگو گنجانده شده است. این روش ترکیبی کمک می کند تا هم اصول امانی رعایت و هم سرعت عمل در سطح استان ها حفظ شود. نتایج: نتایج این مطالعه نشان می دهد که با وجود تفاوت نظام قانونی ایران با کشورهایی که نظام کامن لا دارند، می توان وظایف اصلی یک تراستی را در قالب «هیئت امنا» و بدون نیاز به تغییرات بنیادین در ساختار حقوقی کشور پیاده سازی کرد. با این نکته که هیئت امنا باید در نقش امین فعالیت نماید. نخستین دستاورد این است که صندوق ملی مسکن، در جایگاه هیئت امنای مرکزی، می تواند وظایفی مانند حمایت از سرمایه گذاران، کنترل ریسک، و رسیدگی به تعارض منافع را به طور رسمی و شفاف برعهده گیرد. این موضوع اعتماد سرمایه گذاران را افزایش می دهد و زمینه ورود منابع مالی بیشتر به بخش مسکن را فراهم می کند. دومین نتیجه، تقویت نقش استان ها در اجرای پروژه هاست. با راه اندازی صندوق های استانی که اکثریت سهام آنها در اختیار بخش خصوصی است، پروژه ها می توانند متناسب با شرایط هر استان تعریف و اجرا شوند. درعین حال، صندوق ملی مسکن با ابزارهایی مانند مجوزدهی، نظارت، و ارزیابی عملکرد، مانع از انحراف یا ضعف مدیریتی می شود. سومین دستاورد، گسترش ابزارهای مالی است. در کنار صندوق های بورسی که در بازار سرمایه فعالیت می کنند، امکان ایجاد صندوق های غیربورسی نیز وجود دارد. این صندوق ها زیر نظر صندوق ملی مسکن می توانند پروژه های سیاست محور مانند مسکن استیجاری یا بازآفرینی بافت های فرسوده را اجرا کنند. به طورکلی، نتایج نشان می دهد که این الگو می تواند شفافیت را افزایش دهد، از منافع سرمایه گذاران محافظت کند، عدالت منطقه ای را تقویت نماید و هم زمان اهداف کلان سیاستی در حوزه مسکن را محقق کند. بحث و نتیجه گیری: این الگو نشان می دهد که کارویژه های امین را می توان بی نیاز از واردات قالب حقوقی تراست و از طریق توانمندسازی هیئت امنای مرکزی (صندوق ملی مسکن) و نهادینه سازی قواعد امانی در آیین نامه ها، میثاق های رفتاری و رویه های نظارتی پیاده سازی کرد. لایه استانی تمرکززدایی شده با بهره گیری از مزیت اطلاعات محلی، اجرا را شتاب می دهد؛ درحالی که کنترل های یکنواخت سطح ملی، قابلیت مقایسه، پاسخ گویی و جلوگیری از انحراف ماموریت را تضمین می کند. رویکرد دوگانه ابزارها - بورسی برای وسایط بازارمحور و غیربورسی تحت نظارت صندوق ملی مسکن برای ماموریت های عمومی- گلوگاه های تنظیم گری را می کاهد و دامنه پوشش سیاستی را می گسترد. البته اجرای این مدل بدون چالش نیست. خطراتی مانند سیاسی شدن تصمیم ها، ضعف مدیریتی در برخی استان ها، یا تعارض منافع وجود دارد. برای کاهش این ریسک ها، ابزارهایی مثل حسابرسی مستقل، گزارش دهی شفاف، انتخاب مدیران با صلاحیت حرفه ای و نظارت دقیق بر عملکرد پیش بینی شده است. در مجموع، این الگو یک مسیر عملی و بومی برای گسترش تامین مالی مسکن در ایران ارائه می دهد. مدلی که هم منافع سرمایه گذاران را حفظ می کند و هم اهداف سیاستی مثل افزایش مسکن حمایتی و کنترل سوداگری را دنبال می کند. محدودیت پژوهش نیز هنجاری بودن طراحی و فقدان پنل دلفی یا آزمون میدانی است. مسیر آتی، اجرای پایلوت در چند استان با شدت های نظارتی متفاوت، سنجش پیامدهای حمایتی-بازاری، و بازطراحی منشورها بر مبنای شواهد خواهد بود. بدین ترتیب، با ترجمه انضباط امانی به عمل حکمرانی ایرانی و تکیه گاه قراردادن صندوق ملی مسکن در راس و واگذاری انعطاف اجرا به استان ها، می توان به گسترش تامین مالی شفاف، عادلانه و سازگار با اهداف سیاستی در بخش مسکن دست یافت. تقدیر و تشکر: این پژوهش به یاد و احترام شهید جمهور تقدیم می شود؛ کسی که با دغدغه ای عمیق نسبت به عدالت اجتماعی، ایده شکل گیری صندوق ملی مسکن را در مسیر حل یکی از ریشه دارترین مسائل جامعه یعنی بحران مسکن دنبال کرد. تلاش او برای استفاده از ظرفیت های حقوقی و نهادی، نشان دهنده باورش به این بود که راهکارهای پایدار، تنها در سایه ساختارهای شفاف و کارآمد به دست می آیند. پژوهش حاضر، ادامه همان نگاه است؛ نگاهی که تامین مسکن را نه صرفا یک فعالیت اقتصادی، بلکه بخشی از مسئولیت اجتماعی و عدالت محور می بیند. تعارض منافع: نویسندگان اعلام می کنند که این مقاله برای وبگاه های دیگر ارسال نشده و هیچ سازمان و یا ارگانی بابت انجام این تحقیق سفارشی به نویسندگان نداده است. همچنین اعلام می شود که مطالب مقاله توسط نویسندگان تهیه شده و کپی برداری از سایر منابع نیست.

کلیدواژه ها:

صندوق مسکن استانی ، صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات ، ساختار هیئت امنایی ، تراست ، تامین مالی مسکن