تاثیر پروژه های نوسازی بر ارزش افزوده شهری و درآمدهای مشاع شهرداری

پروژه های نوسازی شهری، به عنوان اهرمی پویا برای بازآفرینی بافت های فرسوده و بهینه سازی کارکردهای فضایی، نقشی تعیین کننده در خلق ارزش افزوده کالبدی و اقتصادی ایفا می کنند. این مطالعه با بهره گیری از مدل هدیونیک برای تجزیه ویژگی های موثر بر ارزش املاک و سیستم اطلاعات جغرافیایی برای تحلیل الگوهای فضایی، به کاوش مکانیسم های تاثیرگذار بر درآمدهای مشاع شهرداری ها می پردازد. بر پایه داده های معتبر از کلان شهرهای تهران، اصفهان و مشهد در بازه زمانی اخیر، یافته ها بر تعدیل مثبت ارزش املاک در نواحی هدف نوسازی و تقویت درآمدهای عوارض تاکید دارند. این رویکرد تحلیلی، سیاست گذاری های مبتنی بر شواهد را برای توزیع متعادل ارزش افزوده و پایداری مالی نهادهای محلی پیشنهاد می دهد، که در نهایت به عدالت فضایی و کارایی اقتصادی در مدیریت شهری یاری می رساند. نوسازی، فراتر از بازسازی فیزیکی، فرآیندی استراتژیک است که ارزش مبادله ای املاک را از طریق بهبود زیرساخت ها و دسترسی های عملکردی تعدیل می نماید و جریان های درآمدی پایدار را برای شهرداری ها تضمین می کند. بر اساس گزارش سازمان شهرداری ها و دهیاری های کشور در سال ۱۴۰۳، اجرای پروژه های نوسازی در بافت های فرسوده، ظرفیت جذب سرمایه گذاری های خصوصی را افزایش داده و وابستگی به منابع ناپایدار را کاهش می دهد. مدل هدیونیک، با تفکیک ویژگی های ساختاری مانند متراژ و قدمت بنا از عوامل محیطی نظیر کیفیت معابر، امکان ارزیابی دقیق تاثیر نوسازی بر ارزش را فراهم می آورد، همان گونه که در مطالعه صداقتی در محله باغ صبا تهران مشاهده شده است. همزمان، سیستم اطلاعات جغرافیایی با لایه بندی داده های فضایی، توزیع ناهمگن ارزش افزوده را آشکار می سازد و سیاست گذاران را به سوی توزیع عادلانه تر هدایت می کند. یافته های این پژوهش، بر پایه تحلیل های فضایی در کلان شهرهای مورد مطالعه، نشان دهنده نقش محوری عوارض نوسازی در تعدیل درآمدهای مشاع است، جایی که افزایش ارزش املاک مستقیما به رشد عوارض منجر می گردد. این مکانیسم، نه تنها پایداری مالی را تقویت می کند، بلکه به توسعه متوازن شهری کمک می رساند. علاوه بر این، قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها مصوب ۱۴۰۱، با تاکید بر نرخ دو و نیم درصدی عوارض بر اساس ارزش معاملاتی، چارچوبی قانونی برای بهره برداری از ارزش افزوده فراهم آورده است. رویکرد پیشنهادی، با ادغام مدل هدیونیک و سیستم اطلاعات جغرافیایی، ابزاری قدرتمند برای تصمیم گیری های مبتنی بر داده عرضه می دارد که عدالت فضایی را در اولویت قرار می دهد. در نهایت، این مطالعه بر ضرورت سیاست گذاری های هدفمند برای تشویق نوسازی در نواحی حاشیه ای تاکید دارد، تا ارزش افزوده به طور فراگیر توزیع شود و کارایی اقتصادی شهری ارتقا یابد.

کلیدواژه ها:

تحلیل داده ، هوش تجاری ، پیش بینی درآمدی ، پایداری مالی ، مدیریت شهری