تحلیل اقتصادی اثرات توسعه فضاهای عمومی بر ارزش افزوده املاک شهری در اراک

فضاهای عمومی شهری از جمله پارک ها، میدان ها، خیابان های پیاده رو و کناره رودخانه ها — نه تنها به عنوان عرصه های تعامل اجتماعی و تفریحی، بلکه به عنوان عوامل تولیدکننده ارزش افزوده اقتصادی در بازار املاک شهری عمل می کنند. در شهر اراک، با وجود اجرای طرح های متعدد احیا و توسعه فضاهای عمومی (مانند پارک مرکزی، میدان آزادی، بلوار فرهنگ و ...)، هیچ ارزیابی اقتصادی سیستماتیکی از اثرات این طرح ها بر ارزش زمین و ملک در مناطق مجاور صورت نگرفته است. هدف این پژوهش، تحلیل اقتصادی اثرات توسعه فضاهای عمومی بر ارزش افزوده املاک شهری در اراک با استفاده از روش های اقتصادسنجی (Hedonic Pricing Model) و تحلیل مقایسه ای قیمت ها قبل و بعد از اجرا است. روش تحقیق در این مطالعه کمی و شامل تحلیل داده های ثانویه از ثبت اسناد و املاک (۱۳۹۸–۱۴۰۲)، داده های GIS موقعیت املاک و فضاهای عمومی، و مصاحبه با ۸ کارشناس ارزیابی اقتصادی و املاک بوده است. یافته ها نشان می دهد که توسعه یا احیای فضاهای عمومی در اراک منجر به افزایش ۱۵ تا ۴۰٪ در ارزش املاک مجاور شده است. همچنین، نتایج مدل هدونیک نشان می دهد که هر ۱۰۰ متر نزدیکی به فضای عمومی با کیفیت، منجر به ۶.۸٪ افزایش در قیمت هر متر مربع ملک می شود. راهبردهای پیشنهادی شامل استفاده از این ارزش افزوده برای تامین مالی پروژه های آینده (از طریق مالیات بر ارزش افزوده یا TIF)، الزام ارزیابی اقتصادی قبل از اجرای طرح های فضای عمومی و طراحی «سیستم پایش ارزش املاک» توسط کارشناس ارزیابی اقتصادی است.

کلیدواژه ها:

فضای عمومی شهری ، ارزش افزوده املاک ، کارشناس ارزیابی اقتصادی ، شهرداری اراک ، مدل قیمت گذاری هدونیک (HPM) ، تامین مالی مبتنی بر ارزش افزوده (TIF) ، GIS