تعهد به بیع و احکام آن

سند تعهد به بیع که اهداف مختلفی برای آن تعبیه می شود از جمله اینکه به عنوان یک قولنامه رسمی عمل می کند که به کاهش اختلافات میان خریدار و فروشنده ملک کمک می نماید ضمن اینکه امروزه عمده بنگاه های املاک، معاملات خود را به صورت عادی مندرج می نمایند که این اسناد رسمی نبوده و بسیاری از شروط در آن رعایت نمی گردد. از این منظر، تنظیم سند تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی را می توان به عنوان یک اقدام پیشگیرانه از سوی قوه قضاییه به منظور جلوگیری از هر گونه تخلف در معاملات عادی املاک دانست. مبنای تنظیم سند تعهد به بیع مواد ۴۶،۴۷ و ۴۸ قانون ثبت دانسته می شود که اطلاق داده شده است که در مناطقی که دفاتر اسناد رسمی وجود دارد، ثبت اسناد اجباری است. از جمله اهداف دیگری که برای سند تعهد به بیع در نظر گرفته شده است در زمینه پیش فروش ساختمان است از آنجا که به معنای تعهد به انتقال مبیع در آینده معین است. البته در مورد اینکه ماهیت تعهد به بیع چیست، در میان دکترین و رویه قضایی اختلاف نظر وجود دارد به نحوی که تعهد به بیع را از آنجا که نوعی قرارداد است، دارای الزام حقوقی دانسته در حالی که برخی دیگر نیز معتقدند که تعهد به بیع ملک ولو به وکالت از مالک، تعهد ابتدایی در حد وعده فروش بوده و از تعهدات الزام آور محسوب نمی شود. در هر صورت، هر دو این رویکرد های فوق الذکر معتقدند که تعهد به بیع با بیع تفاوت های اساسی دارد. در مورد اینکه تعهد به بیع، چه احکامی را بر طرفین آن بار می کند نیز از جمله می توان به الزام به ثبت رسمی و رفع موانع ثبتی و ایجاد شرایط قانونی لازم به منظور تسهیل ثبت رسمی تعهد به بیع، ممانعت از انتقال تا قبل از عملیات پی ریزی، تعیین جرایم تاخیر در انجام تعهدات و حق مطالبه خسارت بر مبنای قیمت روز بنا، تملیک تدریجی و عدم امکان توقیف و فروش مجدد و حق تکمیل بنا از جمله احکام تعهد به بیع است. نهایتا بایستی گفت که تعهد به بیع، انتقال دهنده تدریجی مالکیت از متعهد به متعهدله است.

کلیدواژه ها:

تعهد به بیع ، قولنامه ، پیش فروش ساختمان ، قرارداد موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی