تعدیل قواعد سخت گیرانه خلع ید در خصوص متصرف ناآگاه در املاک مجاور

مقدمه: از جمله رابطه هایی که اشخاص می توانند نسب به اموال پیدا کنند، مالکیت است که اختیار انواع تصرفات را به مالک اعطا می کند. لازمه اجرای عملی آن نیز حق اخراج اشخاص ثالث از ملک است؛ بنابراین منع دیگران از تعرض، تصرف، مزاحمت و ممانعت در استفاده از اموال، از چنین اوصافی نشئت می گیرد. دعاوی مربوط به حق اخراج اشخاص متصرف ازجمله دعاوی تخلیه ید، خلع ید و تصرف عدوانی در همین رابطه به وجود آمده است. دعوای خلع ید در زمره دعاوی اختصاصی اموال غیرمنقول است که به ویژگی های مالکیت خواهان، تصرفات غیرمجاز خوانده نیاز دارد تا متجاوز را بدون فوت وقت از ملک مالک اخراج کند. در دعوای خلع ید به معنای اختصاصی خود، به دلیل حمایت از حقوق مالکین، به مسائل حاشیه ای نظیر عمد، عدوان، سهو، سوءنیت، حسن نیت، انگیزه و آگاهی به عدم استحقاق توجهی نمی شود و کانون توجهات را به حمایت از حقوق مالک و خروج متصرف از ملک وی اختصاص می دهد. توجه کانونی در این باره بر تصرف و احراز آن معطوف است. به عبارت دیگر، همین قدر که دادرس، مالکیت خواهان، تصرف خوانده و عدم استحقاق متصرف و مجوز نداشتن وی را احراز کند، به خلع ید و عندالاقتضا، به قلع وقمع بنا و مستحدثات حکم می کند و اصولا عنصر دیگری را در رسیدگی خود لحاظ نمی کند. روش ها: پاسخ به این پرسش که ماده واحده مصوب ۱۳۵۸، چه تفاوتی با قواعد عمومی دعوای خلع ید دارد و چه رهیافت هایی برای تعدیل قواعد سخت گیرانه دعوای خلع ید ارائه می دهد، با شیوه تحلیلی و توصیفی بررسی شده است.  یافته ها: در بسیاری از موارد، التزام کامل به اطلاق مقررات خلع ید و گستره قواعد حاکم بر غصب و در حکم غصب، مشکلات زیادی را به دنبال خواهد داشت. این قواعد سخت گیرانه، می تواند موجبات از بین رفتن سرمایه های اشخاص با حسن نیت را به وجود آورد و باعث نادیده گرفته شدن صداقت در رفتار و احترام اموال این دسته از افراد شود. به عنوان مثال، ممکن است به دلایلی نظیر اشتباه و قصور مامور شهرداری، اشتباهات ثبتی، اشتباه سازندگان یا پیمانکاران، مالکی در پیاده کردن ساختمان خویش متعرض ملک مجاور خویش شود. در این هنگام است که انصاف، سکوت را بر خود برنمی تابد و به دنبال راهی برای حمایت از متصرف با حسن نیت می گردد. ازاین رو، انعطاف پذیری در مورد متصرف با حسن نیت، امری شایسته و راهی بایسته به سوی تعدیل قواعد دشوار خلع ید است. در همین راستا، قانون گذار ایرانی در سال ۱۳۵۸، با وضع ماده واحده ای به نام « لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک» در مسیر احیای انصاف گام برداشته است. در این ماده واحده، از قواعد اولیه و سخت گیرانه غصب و خلع ید اموال، به طور استثنایی عدول شده و احکامی استثنایی در نظر گرفته شده است. بررسی تحلیلی راجع به ماده واحده فوق، نشان می دهد این مقرره به عنوان استثنایی طلایی در برون رفت از معضل پیش گفته، در پرتو ملاحظه حسن نیت متصرف، بوده و با بی نیازی از تغییر دعوا یا طرح دعوای مجدد، دادرس را به عدول از قواعد اولیه و صدور احکامی خارج از خواسته الزام کرده است. نتیجه گیری: ماده واحده فوق برای حمایت از شخص با حسن نیت به دنبال ارکان و شرایطی می گردد. جمله این شرایط عبارت اند از: ۱. مجاورت املاک، ۲. تجاوز غاصبانه یا در حکم غاصبانه به ملک مجاور، ۳. وجود حسن نیت در متجاوز به ملک همسایه یا جهل به رخداد تجاوز به ملک مجاور و رفتار صادقانه در ساخت وساز و احداث بنا در ملک مجاور، ۴. تجاوز به ملک همسایه در اثر اشتباه باشد، ۵. جزئی بودن ضرر مالک زمین در مقایسه با خسارات حاصل از قلع وقمع بنا و مستحدثاتی که به متصرف وارد می شود. پس از احراز شرایط فوق، دادرس موظف است در چارچوب آیینی اختصاصی، دعوا را به سوی جمع بین حق خواهان و خوانده حرکت دهد. در حقیقت دادرس، قسمت مورد تجاوز را در حکم تلف قرار داده و به خوانده (متجاوز) اعلام می کند تا مبلغ آن قسمت را به صندوق دادگستری تودیع کند. پس از پرداخت قیمت زمین، دادگاه حکم به پرداخت وجه به مالک و اصلاح اسناد مالکیتی صادر می نماید. جزئیات بیشتر از این ماده واحده و بررسی آرای قضایی، در این مقاله بررسی شده است.

کلیدواژه ها:

املاک مجاور ، حسن نیت ، دعوای خلع ید ، غصب ، قلع وقمع