نحوه محاسبه کسر و فزونی انواع مبیع و نگاهی به قانون پیش فروش ساختمان

گاهی اوقات ممکن است مساحت ساختمان بنابر علل مختلف آنچه در نهایت ساخته می شود با مساحتی که طرفین در ضمن عقد توافق کرده اند متفاوت باشد؛ چنین مشکلاتی بیشتر در قراردادهای پیش فروش ساختمان به چشم می خورد، از این رو با گسترش روزافزون قراردادهای پیش فروش ساختمان، تعهدات طرفین در اجرای صحیح قرارداد و با توجه به معضلات و مشکلاتی که در اجرای تعهدات مزبور از طرفین قرارداد به وجود می آمد، قانونگذار ایران را نیز بر آن داشت تا همانند سایر تعهدات برای جلوگیری از هر گونه تخلف قانون پیش فروش ساختمان را به تصویب رساند. قانونگذار برای حل اختالف طرفین در فرض کمتر یا بیشتر بودن مساحت ساختمان نسبت به میزانی که در قرارداد ذکر گردیده قواعد خاصی را پیش بینی نموده. در مواد ۳۵۵، ۲۸۶ و همچنین ماده ۳۸۵ قانون مدنی و قانون پیش فروش ساختمان احکام متفاوتی را در صورت کسری و یا زیاده مساحت آن بیان نموده؛ ضمانت اجرای چنین تخلفاتی حق فسخ برای طرف ضعیف قرارداد است، همچنین در صورت اضافه شدن مساحت بنا مازاد بر آنچه که در قرارداد پیش بینی شده چنانچه تا پنج درصد مازاد بر مساحت پیش بینی شده باشد پیش خریدار حق فسخ نداشته و می بایست قیمت اضافی پرداخت نماید اما چنانچه مقدار مازاد بیش از پنج درصد مساحت یاد شده باشد پیش خریدار حق فسخ خواهد داشت در صورت اختالف نیز ارجاع به داوری الزامی است. حق فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به خریدار این امکان را می دهد که در صورت عدم تحقق شرایط قرارداد یا وجود نقص در ویژگیهای ساختمان، قرارداد را لغو کند. این حق معمولا در مواردی مانند تاخیر در تحویل، عدم تطابق با مشخصات یا نقایص ساختاری قابل اعمال است. در خصوص کسر یا فزونی، این مفهوم به تفاوت بین آنچه در قرارداد ذکر شده و آنچه در واقعیت وجود دارد، اشاره دارد و به طور کلی جنبه وصفی دارد، یعنی به کیفیت و ویژگی های مورد انتظار مربوط می شود. در نتیجه، اگر ویژگی های ساختمان کمتر از آنچه در قرارداد آمده باشد، خریدار حق فسخ خواهد داشت.

کلیدواژه ها:

مساحت ، کسر و فزونی ، مبیع ، قانون پیش فروش ساختمان ، قیمت روز ، پیش فروشنده ، پیش خریدار