آسیب شناسی قراردادهای پیش فروش ساختمان در پرتو بررسی خالءها و انتقادات وارد بر قانون پیش فروش ساختمان و اعتبار سنجی آن از دیدگاه حقوق قراردادها

هم زمان با نیاز فزاینده مردم به مسکن و با افزایش روز افزون عرضه و تقاضا در زمینه پیش فروش ساختمان، مشکلاتی هم گریبان گیر پیش خریدار می شد، این معضلات زاییده ی زندگی شهری و گرانی قیمت زمین و نداشتن پول کافی و در نتیجه ایجاد تراکم در ساخت و نبود قانونی که از این قشر حمایت نماید، بود. پاسخگویی به این نیاز اولیه و ضرورت داشتن سرپناه برای هر فرد، انسان های امروزی را وادار به انعقاد قراردادهایی می نماید که در گذشته نه چندان دور نظیر آن را نمی توان یافت؛ از این رو، انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان یکی از پدیده های نوظهور است، قرار دادی که بر طبق نیاز جامعه و به صورت عرفی پا به عرصه وجود گذاشت، قاعدتا چون قانون خاصی آن را حمایت نمی کرد و نام معینی نمی شد بر آن نهاد، بنابراین به خاطر نبود قانون خاص، پیش خریداران در بسیاری از موارد در دام کالبرداران گرفتار شده و سرمایه خود را از دست می دادند. تصویب قانون پیش فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ بارقه ای امیدی در دل پیش خریداران ایجاد کرد. از مطالعه و بررسی این قانون می توان به این نکته دست یافت که هدف اصلی قانون گذار از وضع این قانون حمایت کامل از پیش خریدار بوده است و در آن نهایت تالش صورت گرفته که از سوءاستفاده هایی که ممکن است توسط پیش فروشنده صورت بگیرد جلوگیری به عمل آید. در این پژوهش سعی بر آن شده به تعهدات متقابل پیش فروشنده و پیش خریدار طبق قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ پاسخ داده شود. نتایج پژوهش نشان می دهد، مهم ترین وظیفه پیش فروشنده تکمیل بنا و مهم ترین وظیفه پیش خریدار نیز پرداخت عوض قراردادی و تحویل واحد ساخته شده است و در صورت عدم انجام تعهدات از سوی هر یک از طرفین قرارداد، ضمانت اجرای کیفری به اجرا در خواهند آمد.

کلیدواژه ها:

پیش فروش ، شهرسازی ، پیش فروشنده ، پیش خریدار ، قرارداد ، قانون پیش فروش ساختمان