بررسی تاثیر مهاجرت داخلی بر بازار مسکن مناطق شهری و حاشیه ای

رشد نابرابر اقتصادی، دگرگونی ساختار اشتغال و گسترش زیرساخت های ارتباطی در دهه گذشته، جریان های مهاجرت داخلی را به سوی کلان شهرها و پیرامون آن ها شدت بخشیده است. این پژوهش با هدف تبیین اثر مهاجرت داخلی بر پویایی های بازار مسکن مناطق شهری و حاشیه ای انجام شد. رویکرد تحقیق، کیفی–ترکیبی است: (۱) تحلیل کتابخانه ای داده های ثانویه شامل سرشماری ۲۰۱۶ و برآورد میان دوره ای ۲۰۲۱، پایگاه معاملات املاک و اسناد طرح های جامع شهری در بازه ۲۰۱۵ – ۲۰۲۵؛ (۲) ۲۸ مصاحبه نیمه ساختاریافته با مهاجران اخیر، فعالان بازار مسکن و سیاست گذاران شهری که پس از رونویسی، با روش کدگذاری مضمون در نرم افزار MAXQDA تحلیل شد. برای حمایت از تم های کیفی، شاخص های کمی شامل خالص جریان مهاجرت، شاخص قدرت خرید مسکن، نرخ خالی بودن واحدها و رشد سالانه قیمت محاسبه گردید. نتایج نشان می دهد هر افزایش هزار نفری خالص مهاجر در هسته شهری، رشد قیمت مسکن را به طور متوسط ۰٫۴۲ درصد می افزاید؛ این کشسانی در بازار اجاره ۰٫۵۷ و در فروش ۰٫۳۳ است. در مناطق حاشیه ای، اثر مهاجرت نصف هسته شهری اما همچنان معنادار است. فشار قیمتی بیشترین تاثیر را بر دهک های درآمدی ۳ تا ۵ دارد و اجاره نشینی حاشیه ای را به تنها گزینه قابل دسترس تبدیل کرده است. یافته ها بیانگر ضرورت مداخلات سیاستی شامل توسعه مسکن اجاره ای مقرون به صرفه، اصلاح مقررات تراکم، سرمایه گذاری در حمل ونقل حاشیه ای و فعال سازی واحدهای خالی هستند. محدودیت های پژوهش به سوگیری پاسخ مصاحبه ها و کمبود آمار محلی به روز مربوط می شود؛ مطالعات طولی خانوار و تحلیل شوک های ناگهانی مهاجرتی برای تحقیقات آینده توصیه می شود.

کلیدواژه ها:

مهاجرت داخلی ، بازار مسکن ، مناطق شهری ، مناطق حاشیه ای ، اجاره ، سیاست مسکن.