بررسی زمان تملیک در قراردادهای پیش فروش ساختمان

قراردادهای پیش فروش، قراردادهای غیر معینی هستند که بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی الزامآور بوده و بسیاری از احکام آنها را می توان با مراجعه به قواعد عمومی قراردادها و یا ضمن مواد دیگر قانون مدنی به دست آورد. ولی با این همه ماهیت ، آثار بر نتایج این قراردادها عموما بستگی به مفاد آنها دارد. در این قرارداد انتقال مالکیت با وضعیت خاصی روبرو است و عقد دارای چند کارکرد متفاوت است ، چرا که مطابق با مفاد ماده ۱۳ قانون پیش فروش ساختمان، مالکیت ملک پیش فروش شده را نسبت به اقساط پرداختی یا عوض قراردادی منوط دانسته است که ناظر بر همین امر می باشد و تحقق معامله معلق به ساخت از سوی پیش فروشنده و پرداخت عوض توسط پیش خریدار می گردد. در پیش فروش ساختمان، طرفین ممکن است در مورد این که مالکیت در چه زمانی به پیش خریدار منتقل شود، در قرارداد توافقاتی بنمایند. مثلا در قرارداد بیاورند که زمان انتقال مالکیت در حین احداث بنا یا در موقع تکمیل ساختمان و یا پس از اتمام عملیات ساختمانی باشد. در مورد این جزئیات هر یک از طرفین سعی می کند به شکلی توافق نماید که منافع او را بهتر تامین کند. اگر در مورد زمان انتقال مالکیت ، در قرارداد توافقی نشده باشد، بر اساس قانون پیش فروش ساختمان، پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی ، مالک ملک پیش فروش شده می گردد. همچنین ، در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی ، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شدهاقدام نماید.

کلیدواژه ها:

قرارداد پیش فروش ، پیش فروشنده ، پیش خریدار ، مالکیت .