اسباب انحلال قرارداد مشارکت در ساخت و تاثیر آن در قرارداد پیش فروش

قراردادهای مشارکت در ساخت یکی از اقسام قراردادهای ساخت و ساز محسوب می گردند که بر اساس آن مالک عرصه با شخص دیگری اعم از شخص حقیقی یا حقوقی مبادرت به انعقاد قراردادی می نماید تا در قبال احداث ساختمانی در زمین مالک، نسبت به آنچه احداث می گردد، شریک باشند و سهم هر شریک به میزان آورده های ایشان یعنی زمین و عملیات ساخت و ساز تعیین می گردد.اکثر آپارتمانهای ساخته شده در کشور حاصل مشارکت دو یا چند شخص است که طی آن شخصی با آورده زمین یا ساختمان کلنگی، با شخص دیگری بعنوان سازننده مشارکت نموده و در قالب قرارداد مشارکت در ساخت، نسبت به آپارتمان سازی اقدام و هرکدام از طرفین، تعدادی از آپارتمانها را بعنوان حصه خود پیش فروش می نمایند. تا زمانیکه این قرارداد مشارکت در ساخت، پایدار است، پیش خریداران مشکلی ندارند، لیکن زمانی که قرارداد مشارکت در ساخت تحت هر شرایطی از سوی هرکدام از طرفین، فسخ گردد تکلیف پیش خریداران اعم از آنهایی که آپارتمان را از مالک زمین یا سازندگان پیش خرید کرده اند، با مشکلاتی روبرو می شود.به موجب مقتضای اطلاق این قرارداد، هر طرف میتواند سهم خود از واحدهای ساختمانی را پیش فروش نماید؛ مگر این که در قرارداد این حق از یک طرف تا مقطع زمانی مشخصیمثلا اتمام سفت کاری سلب شده باشد. بنابراین قرارداد پیش فروش آپارتمان تابع قرارداد مشارکت در ساخت است. براساس مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، فسخ مشارکت حتی بعد از پیش فروش، ممکن و متصور است و صرف پیش فروش واحدهای سهمی سازنده یا مالک، مانع امکان فسخ قرارداد مشارکت نیست. بسته به رسمی یا عادی بودن قرارداد مشارکت در ساخت، در برخی موارد فسخ قرارداد مشارکت در برابر پیش خریدار قابل استناد است و در اعتبار پیش فروش تاثیر دارد و در برخی مواقع نیز امکان فسخ قرارداد مشارکت بعد از قرارداد پیش فروش وجود ندارد.

کلیدواژه ها:

قرارداد مشارکت ، قرارداد پیش فروش ، فسخ ، پیش فروشنده ، پیش خریدار.