تاثیر مرگ متعاقدین در اجاره اشیاء ( (نقدی بر بند ۴ ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

چکیدهعقد اجاره هنگامی که ب هدرستی منعقد شد، وفای به مفاد آن لازم است و اقتضای اصللزوم آن است که فوت یا حجر یکی از دو طرف و یا حتی هر دو طرف عقد اجاره، نتواندبر سرنوشت آن تاثیر بگذارد؛ از همین رو، عقد اجاره همچنان تا پایان مدت اجاره معتبراست. در عقود جایز چنین اصلی پذیرفته نشده و قانون گذار در ماده ۹۵۴ قانون مدنیتاکید کرده است که کلی ه عقود جایزه به موت احد طرفین منفسخ م یشود. در عقد اجارهبا فوت موجر، ورثه او اجار هبها را دریافت م یکنند و با فوت مستاجر، ورثه او از مورد اجارهانتفاع م یبرند. این اصل کلی فقط زمانی معتبر است که مالکیت م وجر یا مستاج ر برمنفعت، به حیات آنان محدود نشده نباشد و استیفای از عین مستاج ره به مباشرتمستاجر مقید نشده باشد. به عبارت دیگر، در عقد اجاره شرط حیات که از شرایط لازمبرای متعاقدان است، فقط شرط انعقاد قرارداد است و شرط بقای آن نیست. ماده ۴۹۷قانون مدنی عدم بطلان عقد اجاره به سبب فوت موجر یا مستاج ر را اصل اولی تلقیکرده است و این قاعده کلی را با دو استثنا مواجه م یسازد: ابتدا زمانی که موجر فقطبرای مدت عمر خود مالک منافع بوده باشد و فوت کند که در این صورت اجاره باطلمیشود و دوم مباشرت مستاجر در استیفای منفعت به عنوان قید اجاره باشد که در این

کلیدواژه ها:

اجاره ، فوت موجر ، فوت مستاجر ، بطلان اجاره ، ماده ۴۹۷ قانون مدنی ، ماده ۴۹۹ قانون . مدنی ، بند ۴ ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶