چالش های سامانه خودنویس و کاتب در عرصه قراردادهای ملکی

هوالمالک

چالش های سامانه خودنویس و کاتب در عرصه قراردادهای ملکی

ایجاد سامانه های موازی برای ثبت قراردادهای مسکن، موضوعی است که اخیرا در ایران مورد توجه قرار گرفته و بحث های مختلفی را به دنبال داشته است. وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت، هر کدام با اهداف و ویژگی های خاص خود، اقدام به راه اندازی سامانه هایی برای ثبت معاملات املاک کرده اند که در ادامه به بررسی دقیق تر این موضوع می پردازیم.

سامانه خودنویس و خدمات آن:

وزارت راه و شهرسازی با هدف تسهیل فرآیند ثبت قراردادهای اجاره و خرید و فروش مسکن، سامانه "خودنویس" را راه اندازی نموده است. این سامانه امکان ثبت قرارداد را برای عموم مردم فراهم می کند و به گفته وزارت راه و شهرسازی، تاکنون بیش از یک میلیون قرارداد اجاره در آن به ثبت رسیده است. یکی از دلایل استقبال از این سامانه، امکان ثبت قرارداد برای دلالان سرپایی، افراد فاقد مجوز املاک، و حتی افراد با کمترین دانش حقوقی است. اما همین امر نیز نگرانی هایی را ایجاد کرده است، چرا که ثبت قرارداد توسط افراد غیرحرفه ای ممکن است به مشکلات حقوقی منجر شود.

وزارت راه و شهرسازی اخیرا سه سرویس جدید به سامانه خودنویس افزوده است تا خدمات آن را گسترش دهد. این سرویس ها شامل چه مواردی هستند و چگونه کارایی سامانه را بهبود می بخشند، موضوعی است که نیازمند بررسی بیشتر است.

سامانه کاتب و ویژگی های اختصاصی آن:

سازمان ثبت با همکاری اتحادیه املاک و در راستای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سامانه "کاتب" را ایجاد کرده است. این سامانه بر خلاف خودنویس، تنها به مشاوران املاک دارای مجوز اجازه ثبت قرارداد می دهد. هدف اصلی از این محدودیت، تخصصی تر شدن فرآیند ثبت و کاهش مشکلات حقوقی است.

سامانه کاتب به بانک های اطلاعاتی مختلف متصل است و به تدریج در حال تکمیل و بروزرسانی می باشد. تعاملی سازنده بین اتاق اصناف ایران، اتحادیه مشاوران املاک، سازمان ثبت، و کانون سردفتران شکل گرفته تا فرآیند ثبت قراردادها را تسهیل کند. طبق تحقیقات میدانی، عموم مشاوران املاک از سامانه کاتب رضایت داشته و آن را تسهیل گر و تسریع کننده امور می دانند.

تفاوت های کلیدی بین دو سامانه:

مهم ترین تفاوت بین سامانه های خودنویس و کاتب، در نحوه ثبت قرارداد و افراد مجاز به انجام آن است. در حالی که خودنویس به تمامی افراد اجازه ثبت می دهد، کاتب تنها به مشاوران املاک دارای مجوز محدود شده است. این امر باعث می شود کاتب تخصصی تر عمل کند و از بروز مشکلات حقوقی احتمالی جلوگیری نماید.

همچنین، نحوه دسترسی به منوهای ثبت قرارداد در این دو سامانه متفاوت است. در کاتب، مشاوران املاک پس از ثبت نام، با درج کد ملی و اطلاعات شناسنامه ای، به منو مخصوص مشاوران هدایت می شوند. در این منو، دو بخش مجزا وجود دارد: یکی برای قراردادهای خارج از قانون الزام و دیگری برای قراردادهای مشمول قانون الزام که از تاریخ ۳ تیرماه ۱۴۰۳ به بعد لازم است در آن ثبت شوند.

مشکلات و پیشنهادهای بهبود:

هرچند سامانه کاتب از نظر تخصصی بودن و رعایت مسائل حقوقی امتیاز مثبتی کسب می کند، اما جای خالی وکلای دادگستری به عنوان مجریان قانون در این سامانه احساس می شود. وکلای دادگستری می توانند به عنوان بهترین مشاوران در زمینه ثبت صحیح قراردادها، نقش مهمی ایفا کنند. پیشنهاد می شود که با اصلاح قانون، حضور وکلای دادگستری در این سامانه نیز مجاز شمرده شود.

علاوه بر این، به دلیل شرایط خاص ثبت قرارداد در قانون الزام، آیین نامه ای در حال تنظیم است تا نحوه استفاده مشاوران املاک از سامانه کاتب را تسهیل کند. این آیین نامه توسط مجموعه دولت و قوه قضاییه در دست بررسی است تا مشکلات احتمالی را برطرف نماید.

در مجموع، وجود دو سامانه موازی ممکن است در نگاه اول سردرگمی ایجاد کند، اما هر کدام با توجه به اهداف و مخاطبان خاص خود، خدمات ارزشمندی را ارائه می دهند. با اصلاح قوانین و بهبود فرآیندها، می توان از این سامانه ها به بهترین شکل برای تسهیل امور مردم و کاهش مشکلات حقوقی در معاملات مسکن استفاده کرد.

نکات مهم یادداشت

1. در ایران اخیرا دو سامانه موازی برای ثبت قراردادهای مسکن ایجاد شده است: سامانه خودنویس توسط وزارت راه و شهرسازی و سامانه کاتب توسط سازمان ثبت.

2. سامانه خودنویس با هدف تسهیل فرآیند ثبت قراردادهای مسکن برای عموم مردم راه اندازی شده و امکان ثبت قرارداد برای افراد فاقد مجوز املاک را نیز فراهم می کند. تاکنون بیش از یک میلیون قرارداد اجاره در این سامانه ثبت شده است.

3. وزارت راه و شهرسازی اخیرا سه سرویس جدید به خودنویس افزوده است تا خدمات آن را گسترش دهد.

4. سامانه کاتب بر خلاف خودنویس، تنها به مشاوران املاک دارای مجوز اجازه ثبت قرارداد می دهد تا فرآیند ثبت تخصصی تر شود و مشکلات حقوقی کاهش یابد.

5. سامانه کاتب به بانک های اطلاعاتی مختلف متصل است و با همکاری اتاق اصناف ایران، اتحادیه مشاوران املاک، سازمان ثبت و کانون سردفتران، فرایند ثبت قراردادها را تسهیل می کند. عموم مشاوران املاک از این سامانه رضایت دارند.

6. مهم ترین تفاوت بین خودنویس و کاتب در افراد مجاز به ثبت قرارداد است. خودنویس برای همه افراد در دسترس است، در حالی که کاتب فقط به مشاوران املاک دارای مجوز اختصاص دارد.و اضافه نمودن وکلای دادگستری به محیط این سامانه ضروری است.

7. نحوه دسترسی به منوهای ثبت قرارداد در هر دو سامانه متفاوت است و در کاتب، منوی اختصاصی برای مشاوران املاک با بخش های مجزا برای قراردادهای داخل و خارج از قانون الزام وجود دارد.

8. اگرچه کاتب از نظر تخصصی بودن و رعایت مسائل حقوقی امتیاز بالایی دارد، اما پیشنهاد شده که با اصلاح قانون، حضور وکلای دادگستری نیز در این سامانه مجاز شود تا به عنوان بهترین مشاوران در ثبت صحیح قراردادها کمک کنند.

9. آیین نامه ای در حال تنظیم است تا استفاده مشاوران املاک از سامانه کاتب را تسهیل کند و مشکلات ناشی از شرایط خاص ثبت قرارداد در قانون الزام را برطرف سازد.

10. وجود سامانه های موازی می تواند خدمات ارزشمندی را به اهداف و مخاطبان خاص خود ارائه دهد و با اصلاح قوانین و بهبود فرایندها، می توان از آنها برای تسهیل امور مردم و کاهش مشکلات حقوقی در معاملات مسکن استفاده بهینه کرد.

مصطفی لطفی/وکیل دادگستری/پژوهشگر حقوق خصوصی