قوانین و مقررات حاکم بر آپارتمان نشینی و روابط بین ساکنین آنها
قوانین و مقررات حاکم بر آپارتمان نشینی و روابط بین ساکنین آنها
با افزایش جمعیت در شهر ها و مخصوصا کلان شهر ها و با کمبود زمین مناسب در شهر ها جهت اسکان جمعیت و با بالارفت هزینه های خرید مسکن ، ظهور ساخت و ساز آپارتمان ها و واحد های مسکونی آپارتمانی روز به روز پر رنگ تر و پر مخاطب تر قرار گرفت.
موضوعات مختلفی میان ساکنین و مالکین این نوع آپارتمان ها مطرح شد و رفته رفته با پیشرفت تکنولوژی و حتی با ساخت ساختمان ها و آپارتمان های جدید موضوع اختلاف میان ساکنین بیشتر شد .
از همین رو از اوایل رواج و گسترش خانه های آپارتمانی ، قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳/۱۲/۱۶ را به چشم می بینیم.
با نگاهی گذرا به این مواد قانونی در میابیم که موضوع قابل تامل و قابل بحث، مشاعات این چنین ساختمان هاست .
چرا که بیشترین اختلافاتی که بین ساکنین این واحد ها رخ می دهد در ارتباط با مشاعات است .
نکته حائز اهمیت آن است که استفاده افراد از جزء به جزء مشاعات یک ساختمان منوط به تحصیل رضایت و کسب اجازه از کلیه مالکان و همسایگان ساکن در واحد های دیگر ساختمان است .
حال پرسش اینجاست که مشاعات یک ساختمان را از کجا باید متوجه شویم؟
از آنجایی که هر کدام از آپارتمان ها و واحد های مسکونی در ساختمان، دارای سند مالکیت مخصوص به خود هستند، می توان مشاعات ساختمان را از اسناد صادر شده متوجه شد .
هرآنچه که در سند مالکیت هر کدام از واحد ها برای مالکین ثبت شده باشد همان ملاک است .
مثال ،در اسناد قید می شود مالکیت شش دانگ واحد آپارتمانی، با ابعاد و متراژ دقیق به انضمام انباری با مشخصات دقیق و پارکینگ با مشخصات دقیق .
توجه داشته باشید حتی اگر نقل و انتقالی هم بین مالکین رخ دهد، باید در سند مالکیت هر واحد، به صورت دقیق ،نقل و انتقال و توافقات، توسط مراجع مربوطه ثبت گردد .
به عنوان مثال اگر مالک واحد ۱ با مالک واحد ۲ توافق کرده اند که پارکینگ های خود را با یکدیگر تعویض کنند باید در صورت قطعی بودن آن را در اسناد مالکیت هر واحد نیز به طور کامل درج کنند ،تا اگر بعدا هرکدام مبادرت به فروش واحد خود را کردند این موضوع را هم بتوانند به صورت کاملا قانونی به مالک دیگر انتقال دهند ،
اگر این چنین توافقات در جایی ثبت نگردد فاقد اثر است .
اگر توافقات فوق، نیازمند به رضایت دیگر همسایگان و مالکان و تحصیل موافقت آنان را داشته باشد ،تا زمان تحصیل موافقت و رضایت دیگر مالکان ،آن توافق بلااثر و حتی فاقد ایجاد حقی برای کسی است .
مشاعات یک ساختمان عبارتند از :
راهرو ها و راه پله ها
تمام مسیر های عبور و مرور
لابی ها و نشیمن هایی که بعضا مورد استفاده همه ساکنین قرار می گیرد .
پشت بام
حیاط و پارکینگ استثنائا آن مکان هایی که در سند مالکیت هیچ کدام از واحد ها تعیین و مشخص نشده .
باغچه ها ،در صورت وجود حتی فضای سبز ،ابزار و امکاناتی که بعضا باید مورد استفاده کلیه افراد و ساکنین ساختمان قرار گیرد .
هزینه نگهداری ،مرمت ،تعمیر ،و حتی بازسازی از اینگونه معابر و مکان های موجود در ساختمان هم به عهده کلیه ساکنین و مالکین است ،به نحوی که، همانگونه که در استفاده از آن مکان ها نیازمند به تحصیل موافقت و رضایت کلیه مالکین است ،برای تعمیر و ... هم کلیه مالکین ملزم به پرداخت کلیه هزینه ها می باشند.
شاید سوال پیش آید که آیا همه هزینه ها به طور مساوی بین ساکنین و مالکین تقسیم میگردد؟ و آیا این امکان فراهم است که یک واحد بیشتر از واحد دیگر نسبت به پرداخت هزینه های تعمیر و مرمت و نگهداری و...سهم داشته باشد؟
جواب آری است .
دلایل مختلفی همچون یکسان نبودن متراژ واحد ها ،یکسان نبودن دسترسی به امکاناتی همچون پارکینگ ،انباری ،و غیره می تواند به موجب قانون تملک آپارتمان ها، ناترازی را در پرداخت هزینه های تعمیر و نگهداری و مرمت فراهم آورد.
به طور مثال در مجتمع ۱۰ واحدی ۵واحد ۸۰ متری و ۵ واحد ۱۳۰ متری وجود دارد ،حال با توجه به نیاز تعمیر برای آسانسور ساختمان، هرکدام از واحد ها ملزم به پرداخت سهم خود از کل هزینه تعمیر می باشند ،که این هزینه ها با مشورت گرفتن از کارشناسان رسمی و خبره فراهم است ،و در صورت وجود اختلاف میان هرکدام از مالکین و ساکنین واحد ها ،مدیر ساختمان می تواند به طرفیت هرکدام نسبت به پرداخت سهم خود از هزینه ها، الزام آنها را از مراجع قانونی محل سکونت خود بخواهد .
نکته حائز اهمیت دیگر آن است که برابر با مقررات رایج و قوانین فوق الذکر ،مدیر ساختمان وظیفه مدیریت و حتی صیانت و ایجاد و حفظ ثبات نظم و انضباط و دسترسی عادلانه هرکدام از ساکنین و مالکین واحد ها را به مشاعات ساختمان دارد .
همچنین وظیفه اساسی و مهم مدیر ساختمان حفظ ایمنی و تاسیسات و کلیه وسایلی است که مرتبط با ساختمان است ،به نحوی که در حفظ و صیانت و نگهداری آنها باید اهتمام ویژه ای گردد و در صورت مشاهده هرگونه تعدی و تفریط در قبال وظایف فوق از مدیر ساختمان ،وی ملزم به پاسخگویی و همچنین در صورت بروز و ایجاد خسارت ،ملزم به پرداخت کلیه خسارات می باشد.
آپارتمان نشینی به غیر از مقررات و قوانین ،از اخلاقیات و فرهنگ ویژه ای هم برخوردار است که هرکدام از ساکنین ملزم به رعایت کردن آن می باشند.
در اصل اگر هرکدام از ساکنین از حق خود تجاوز نکنند و به حقوق دیگران آسیبی وارد ننمایند هیچ گاه شاهد بروز و ایجاد اختلافات نیستیم .
به طور کلی تلاش گردید نکات و مسائل پراهمیت در خصوص موضوع فوق به زبانی ساده و به دور از به کارگیری الفاظ و واژگان دشوار، خدمتتان ارائه گردد ،امید است مثمر به ثمر واقع شده باشد .
ایمان مشایخی فر
دانش آموخته رشته حقوق