ثبت عادی وثبت عمومی

خلاصه ای از ثبت عادی و ثبت عمومی

(ثبت عادی)

ثبت اختیاری یا ثبت عادی (با تقاضای فردی صورت میگرفت)

اولین قانون مربوط به ثبت اسناد در ایران در سال 1290 هجری شمسی به تصویب رسید.

اولین قانون ثبت اسناد و املاک را میشود به سال 1302هجری شمسی نسبت داد . در مقررات قانون 1302 به موجب قوانینی که در مورد ثبت املاک در سالهای1305,1306,1307تصویب شدبه تدریج اصلاحاتی بوجود آمد.

قانون بعدی ثبت اسناد و املاک در سال 1308 هجری شمسی وضع گردید. 

در سال 1308قوانین و مقررات ثبتی قبلی، نسخ واین قانون جدیدجایگزین ان شد. 

تا سال 1308 هجری شمسی ثبت املاک اختیاری بود. با تجربه ای که در اجرای مقررات(قانون ثبت عادی)به دست امد معلوم شد که ثبت عادی نمیتواند هدفهای مورد نظر قانونگذار را براورده کند.

(ثبت عمومی)

ثبت اجباری یا ثبت عمومی (به صورت همه گیر مثال مناطق معینی را یکدفعه به ثبت میرسانند)

قانون ثبت اسناد و املاک در 26 اسفند 1310به تصویب رسید و در اولل فروردین سال 1311 به مرحلە اجرا گذاشته شد و طی ان قانون، ثبت املاک اجباری اعلام گردید. 

طریقە قانون 1310 که به وسیلە (اظهارنامه)مالکان را به ثبت ملک دعوت میکند، در اصطلاح (ثبت عمومی)یا اجباری نامیده میشود .

ایین نامه این قانون در سال 1311 هجری شمسی به تصویب رسید. ایین نامه اجرایی یادشده تا سال 1317 هجری شمسی معتبر بود ودر سال 1317 هجری شمسی ایین نامه دیگری (ایین نامه قانون ثبت املاک) به تصویب رسید.

قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 هجری شمسی و آیین نامه مصوب 1317تا به امروز معتبر است.

_(ماده1)در هر حوزە ابتدایی به اقتضاء اهمیت محل، یک اداره یا دایرە ثبت اسناد و املاک تاسیس میشود. ممکن است هر اداره یادایره ثبت دارای شعبی باشد.

طبق قانون تبدیل اداره کل ثبت اسناد و املاک کشوربه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

(مصوب 1352/2/3 )عنوان اداره کل ثبت اسنادواملاک به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تغییر یافت.

این سازمان، وابسته به قوە قضاییه است و رییس سازمان، معاون رییس قوه قضاییه است .

رییس سازمان ثبت (عالیترین مقام سازمان) به مدت 5 سال از طرف رییس قوە قضاییه منصوب میگردد.

در مرکز هر استان یک (ادارە کل ثبت اسناد و املاک) تاسیس شده که به تعداد استانهای کشور میباشد ادارات کل ثبت اسناد و املاک هراستان قایم مقام و جانشین سازمان ثبت در استان مربوطه هستند.

در شهرستانها نیز یک (ادارە ثبت)زیر نظر ادارە کل ثبت استان مربوطه انجام وظیفه میکند و ادارات ثبت اسناد واملاک هرشهرستان، قائم مقام اداره کل استان درآن شهرستان هستند.

_(ماده 2 )مدیران و نمایندگان ثبت و مسیولین دفاتر و صاحبان دفاتر اسناد رسمی جز در محل ماموریت خود نمیتوانندانجام وظیفه نمایند اقدامات انها در خارج از ان محل اثر قانونی ندارد.

مامورین ثبتی (اعم از مدیران، نمایندگان و کارمندان ثبت اسناد و املاک و مسیولین دفاتر و صاحبان دفاتر اسناد رسمی )البته با کمی اغماض به عنوان مامورین ثبتی تلقی میشوند.

مسیولین و صاحبان دفاتر اسناد رسمی با ابلاغ و اجازە قانون به تصدی مربوطه اقدام خواهندنمود گرچه از حیث امور استخدامی و دریافت حقوق، از کارمندان دولت محسوب نمیشوند. 

درابلاغ مذکور صلاحیت نامبردگان از لحاظ مکانی تعیین میگردد.

این ماده به صلاحیت محلی مامورین ثبت و سردفتران اسناد رسمی مربوط است. صلاحیت این مامورین از نظر انجام وظیفه،منحصر به محلی است که در انجا ماموریت دارند.با این تفاوت که در مورد ثبت املاک بایستی به حوزه ای مراجعه شود که ملک در حوزە ان قرار دارد لیکن در مورد تنظیم اسناد رسمی، صلاحیت تنظیم سند توسط سردفتر، صلاحیت کشوری است اما سردفتر نمیتواند دفتر خود را به خارج از حوزە صلاحیت خود انتقال داده و در انجا مبادرت به تنظیم و ثبت سند نماید.

اقدامات صاحبان دفاتر اسناد رسمی خارج از حدود اختیاراتشان اثر قانونی ندارد و در جهت تنظیم اسناد فقط اعتبار سند عادی را به اسناد تنظیمی خواهد داد.

_(مواد 3,4,5)باتوجه به اینکه در حال حاضر در تشکیلات ثبت (محقق ثبت)وجود ندارد ملغی شده است.

_(ماده 6 )برای رسیدگی به کلیە اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه تجدید نظر استان، هیاتی به نام هیات نظارت مرکب از رییس ثبت استان یا قایم مقام او و دو نفر ازقضات دادگاه تجدید نظر استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل میشود. 

هیات مزبور به کلیە اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزە قضایی استان رسیدگی مینماید.

برای این هیات یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری تعیین خواهد شد.

هیات های نظارت در ادارات کل ثبت استان تشکیل میگردد و جلسات ان حداقل دو بار در هفته خواهد بود و ترکیب اعضای اصلی ان متشکل از سه نفراین رییس ثبت استان (مدیر کل ثبت استان)یا قایم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه تجدیدنظر استان به انتخاب ریئس قوه قضاییه است.

قلمرو صلاحیت مکانی هیات نظارت، حوزە ثبتی استان مربوطه است نه حوزە ثبتی که قوه قضاییه تعیین میکند.

رییس قوە قضاییه نمیتواند از قضات دیوان عالی کشور برای عضویت در هیات نظارت انتخاب نماید.

صلاحیت هیات نظارت در مورد اختلافات باید یک طرف اختلاف ادارە ثبت و طرف دیگر اشخاص باشند.

ارای هیات نظارت یا باید به اتفاق اراء صادر شود و یا اگر به اتفاق اراء صادر نشده باشد، نظر اقلیت به طور مشروح و مستدل باید در ان قیدشود.

_(ماده 7)دفاتر الزام برای ثبت اسناد و املاک نوع و ترتیب انها مطابق نظامنامه ای که از طرف وزارت عدلیه تنظیم میشود معین خواهد شد.

قانونگذار در بحث ثبت اجباری املاک برای دو دفتر ثبت املاک و ثبت قنوات اهمیت خاصی قایل شده است و به همین جهت عنوان میدارد که در شهرستانها این دو دفتر میبایست در دو نسخه تهیه و پس از ثبت املاک و قنوات یک نسخه از ان به مرکز ارسال تا در جای امن نگهداری شود البته در اصلاحیه سال 1380 مقرر گردیده دفتر یادشده یک نسخه باشد لیکن از مندرجات دفاتر یادشده میکروفیلم یا اسکن تهیه شود وبه مراکز ارسال گردد.

_(ماده 8) مراجعه به دفاتر املاک برای اشخاص ذینفع مطابق مقررات نظام نامه وزارت عدلیه جایز است.

در حال حاضر، منظور از (وزارت عدلیه) همان (قوە قضاییه)است.

دفتر املاک یکی از مهمترین دفاتر ادارە ثبت است که در ان، نام صاحبان املاک ثبت میشود.

به موجب مادە 21 قانون ثبت قبل از صدور سند مالکیت، مالکیت مالکین املاک در این دفتر قید و ثبت میشود. ثبت اجباری املاک توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در سطح منطقه ای صورت میگیرد یعنی در هر استان (اداره کل ثبت اسناد و املاک)تشکیل میشود و هر استان از چندین شهرستان وبخش تشکیل شده است لذا ادارات ثبت در شهرستانها و دوایر ثبتی در بخشها ایجاد خواهد شد. هر اداره یا دایره ثبتی دارای نقش عملکردی در منطقە مربوطه بوده و برای ثبت اجباری املاک بایستی دارای دفاتری باشد.

_(ماده9)در نقاطی که ادارە ثبت موجود است از تاریخ اجرای این قانون و در سایر نقاط پس از تشکیل اداره یا دایرە ثبت، وزارت عدلیه حوزە هر اداره یا دایرە ثبت را به چند ناحیه تقسیم کرده و به ثبت کلیە اموال غیرمنقول واقعه در هر ناحیه اقدام میکند.

ثبت اجباری املاک توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در سطح منطقه ای صورت میگیرد. ثبت املاک به موجب قانون ثبت 1310به صورت (ثبت عمومی)یاهمان ثبت اجباری است دراین روش ثبت املاک بصورت نشر آگهی به مردم اطلاع میدهد که املاک واقع در فلان بخش ثبتی از فلان شهرستان را میخواهد ثبت کند و از تاریخ معلومی مبادرت به توزیع اظهارنامه میکنداز اشخاص میخواهد با تکمیل اظهارنامه و عودت ان به ادارە ثبت، تقاضای ثبت ملک خود را نمایند.

 قبل از این قانون طریق ثبت عادی املاک رایج بود که با تقاضای مالک شروع میشد و مالکین ثبت اجباری برای ثبت ملک خود نداشتند .

ثبت املاک از بی نظمی ناشی از مالکیت اشخاص به ویژه نسبت به اموال غیرمنقول جلوگیری میکند و راه معاملات معارض بسته میشود.

_(ماده 10)قبل از اقدام به ثبت عمومی املاک هر ناحیه حدود ناحیە مزبور و اینکه املاک واقعه در ان ناحیه باید به ثبت برسد به وسیله اعلان در جراید به اطلاع عموم خواهد رسید. اعلان مزبور در ظرف30روز 3مرتبه منتشر میشود.

در روز تعیین شده در اگهی ثبت عمومی، اگهی ثبت مقدماتی منتشر خواهد شد.

اگهی موضوع مادە 10 که معروف به اگهی مقدماتی میباشد، بعد از انتشار اگهی ثبت عمومی، ظرف مدت سی روز، سه مرتبه در اول و پانزدهم وسی ام ماه در روزنامه های کثیرالانتشار منتشر و سپس عملیات ثبت عمومی در ان بخش ثبتی شروع میشود بنابراین اگهی مزبور در ظرف یک ماه، سه نوبت به فاصلە پانزده روز انتشار میشود بنابراین مجموع بازە زمانی انتشار اگهی ثبت مقدماتی یک ماه خواهد بود .

تاریخ انتشار اولین اگهی ثبت مقدماتی، ابتدای مهلت درخواست ثبت است. این تاریخ، مبداء مهلت تقاضای ثبت (عودت اظهارنامه)حساب میشود.

اگر اول ماه، روز انتشار او لین اگهی ثبت مقدماتی باشد، اگهی بعدی، به فاصلە 15 روز از اول ماه، در وسط ماه و اگهی سوم ،آخر ماه منتشر میشود.

در اگهی ثبت مقدماتی باید حدود ناحیە ثبتی

و املاک واقع در ان ناحیه که باید ثبت گردد، درج و اعلان گردد.

در اگهی ثبت مقدماتی تصریح میشود، از زمان تاریخ انتشار اولین اگهی، عملیات مقدماتی ثبت از قبیل شماره گذاری املاک و نصب پلاک و توزیع اظهارنامه شروع خواهد شد به عبارت دیگر، نمایندە ثبت در روز انتشار اولین اگهی موضوع (مادە 10)برای شماره گذاری پلاک کوبی و دادن اظهارنامه به محل مراجعه میکنند.