وکالت فروش به اقوام نسبی-دفتر اسناد ۱۸ خرم آباد

وکالت فروش اموال غیر منقول به اقوام نسبی یا سببی

همانگونه که قبلا گفته شد حسب ماده 656 قانون مدنی ،وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می نماید.بعبارت دیگر وکالت،اساسا اعطای نمایندگی است و شخص وکیل ،نماینده موکل درانجام اموریست که به ایشان محول شده است و از آنجا که اصل بر اینست که کار و زحمت هیچ شخصی بدون اجرت نباشد لذا در ماده آمده است : اگر در وکالت مجانی یا با اجرت بودن آن تصریح نشده باشد محمول بر این است که با اجرت باشد .

سوالی که اینجا مطرح میشوددر خصوص تنظیم وکالتنامه های فروش اموال(اعم از منقول و غیر منقول) در دفاتر اسناد رسمی است.آیا این وکالتنامه ها نیز اعطای نمایندگی است و وکیل در برابر موکل مسوول است (مواد666 قانون مدنی به بعد)یا خیر؟باید گفت که این وکالتنامه ها را بایستی به دو قسمت تقسیم نمود

1-وکالتنامه های فروش به اشخاصی که ملک یا مال موکل را خریداری نموده اند

2-وکالتنامه های فروش به اقوام نسبی یا سببی

در خصوص بند یک باید عرض کنم زمانی شخصی مال خود را به شخص دیگری به شکل عادی و با قولنامه بفروش میرساند(ترجیحا اموال غیر منقول)اما شرایط جهت انتقال سند مهیا نیست در چنین زمانی ،مرسوم است که فروشنده با حضور در دفاتر اسناد رسمی ،تاقدام به تنظیم سند وکالت فروش اموال غیر منقول میکند .در اینجا علاوه بر اینکه ،فروشنده (موکل)شخص خریدار(وکیل)را بعنوان نماینده خود در فروش ملک مورد وکالت،تعیین میکند به طور ضمنی ،اعلام میکند که ملک مورد وکالت را به خریدار (وکیل)فروخته است و قولنامه یا بیع نامه ای که دارد را بعنوان دلیل گفته خود ضمیمه میکند.

سوال اینجاست که آیا درمحاکم قضایی ،صرف وجود وکالتنامه فروش اموال غیر منقول بدون قولنامه (بیع نامه)دلیل بر فروش ملک میباشد یا خیر ؟قضات محترم محاکم حقوقی در اینجا با استناد به مواد قانون مدنی که عقد بیع را مستلزم رد وبدل ثمن و مثمن میدانند رسیدگی مینمایند چنانچه ثمنی بابت مورد وکالت به حساب موکل،واریز شده یا قرائنی دال بر این موضوع وجود داشته باشد میتوان وکالتنامه فروش اموال غیر منقول را بعنوان وکالت فروش واقعی ملک تلقی کرد در غیر اینصورت خیر.

در اینجا باید به بنددوم اشاره نمود که در خصوص اعطای وکالتنامه های فروش اموال غیر منقول به اقوام سببی یا نسبی است .این وکالتنامه ها که معمولا به افراد طبقه اول اعطا میشود(فرزند -پدر -مادر و همسر) بیشتر به منظور اصلی وکالت،که همان نمایندگی است داده میشود و معامله ای در این خصوص صورت نگرفته و طبیعتا ثمنی هم پرداخت نمیشود .سوال اینجاست که چنانچه وکیل بند دوم ،ملک یا مال مورد وکالت را با اختیاراتی که دارد بفروش برساند و پول(ثمن)ملک را بردارد و ببرد -آیا در این خصوص وکیل معنونه تکلیف و مسوولیت حقوقی یا کیفری دارد یا خیر؟

در اینجا باید به بنددوم اشاره نمود که در خصوص اعطای وکالتنامه های فروش اموال غیر منقول به اقوام سببی یا نسبی است .این وکالتنامه ها که معمولا به افراد طبقه اول اعطا میشود(فرزند -پدر -مادر و همسر) بیشتر به منظور اصلی وکالت،که همان نمایندگی است داده میشود و معامله ای در این خصوص صورت نگرفته و طبیعتا ثمنی هم پرداخت نمیشود .سوال اینجاست که چنانچه وکیل بند دوم ،ملک یا مال مورد وکالت را با اختیاراتی که دارد بفروش برساند و پول(ثمن)ملک را بردارد و ببرد -آیا در این خصوص وکیل معنونه تکلیف و مسوولیت حقوقی یا کیفری دارد یا خیر؟

قبل از پاسخگویی به این سوال،سوال دیگری مطرح میشود .آیا موکل در این وکالتنامه ها ،میتواند ملک خود را بفروش برساند یا حق فروش را با وکالتنامه ایکه داده است از خود سلب نموده است ؟در خصوص بند اول ،موکل حق فروش ملکی را که فروخته و وکالت داده است را ندارد و در صورت فروش ،مرتکب جرم فروش مال غیر شده است 

اما در خصوص بند دوم ،همچنانکه گفته شد از آنجا که بین موکل و وکیل ،معامله ای واقع نشده و ثمنی و مثمنی رد و بدل نشده است فلذا موکل،شخصا نیز میتواند ملک خود را (علیرغم اعطای وکالت فروش به اقوام نسبی یا سببی )بفروش برساند و در اینجا مرتکب هیچ نوع جرمی نشده است زیرا ملک خود را بفروش رسانیده است و لاغیر. همچنان که گفته شد چنانچه شخصی یا اشخاصی (بعنوان مثال ورثه متوفی) همگی به برادر یا خواهرشان وکالت دادند تا ملک موروثی را به خود یا دیگری بفروش برساند و شخص وکیل ،آن ملک پدری یا مادری را با وکالت فروشی که از ورثه دارد بنام خود انتقال دهد و ثمن /پولی بابت این انتقال به ورثه ندهد یا بهای جزئی به آنها بدهد مصلحت موکل/موکلین را رعایت نکرده و مرتکب جرم خیانت در امانت شده است ماده ۶۶۷ قانون مدنی اشاره دارد"وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا بر حسب قرائن و عرف و عادت داخل اختیار او است تجاوز نکند" همچنین شعب مختلف دیوان عالی کشور در آرای متعدد ،فروش یا انتقال مال موروثی به بها کمتر از قیمت واقعی را خلاف مصلحت موکل دانسته و بعبارتی آنرا مصداق بارز جرم خیانت در امانت دانسته است

البته با قانون الزام به تنظیم اسناد غیر منقول که از مورخ 3تیر1403 الزامی و اجرا شده است موضوع مقداری تغییر نموده است که در یادداشت های بعدی به آن قانون نیز خواهم پرداخت.

بهزاد رحمانی مهر سردفتر اسناد 18 خرم آباد