چگونه ملک و ویلای قولنامه ای بخریم؟

13 مرداد 1403 - خواندن 9 دقیقه - 1371 بازدید

بسیاری از افراد به دنبال مکانی هستند که در روزهای تعطیل در آنجا استراحت کنند. و این رویا را در سر خود پرورش می دهند و می خواهند از هر راهی که شده است، صاحب ویلا و یا ملک تفریحی شوند. امروزه معاملات مسکن به روش های گوناگونی در حال انجام شدن می باشد: خرید ویلای قولنامه ای و خرید آن با استفاده از سند رسمی، که می تواند سندی تک برگ، منگوله دار، شش دانگ و یا سه دانگ باشد.
اما نکته ای که حائز اهمیت است، خرید ملک با استفاده از قولنامه، در سطح کشور روز به روز درحال افزایش می باشد، به طوری که حتی در معاملات مسکنی، با استفاده از سند مالکیت تک برگ، معمولا از قولنامه به عنوان پیش نویس استفاده می کنند.
البته ملک قولنامه ای مشکلات مربوط به انتقال سند و پروسه زمانی را تا حد قابل توجهی کاهش داده است ولی این شیوه بدون ایراد نیست و گاهی ممکن است مشکلات بزرگی به وجود بیاورد.


ملک هایی که قولنامه می شوند؟
آن دسته از ملک هایی که قابل انتقال سند به شکل رسمی نیستند، قولنامه می شوند. از مواردی که باعث می شود یک ملک، تا پایان کار نتواند سند رسمی را اخذ کند و به ناچار، آن را قولنامه می کنند. می توان به خلافی ساختمان در بخش های گوناگون، همانند عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحد ها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز و… نام برد.
در موارد کلی تر می توان، به نحوه قرار گرفتن ملک در طرح های شهرداری، بافت فرسوده و تعریض خیابان اشاره کرد؛ که در این صورت، آن ملک تخریب می شود.

نکات مهم برای خرید ویلا چیست؟


۱_خارج از اراضی ملی باشند.
اراضی ملی که خارج از محدوده شهری قرار گرفته باشند به اداره منابع طبیعی تعلق دارند و آن هایی که داخل محدوده شهری واقع شده اند، به سازمان مسکن و شهرسازی تعلق دارند.
طبق مطالب عنوان شده، ویلا و یا ملک مسکونی باید واقع در محدوده شهرنشینی، و از اراضی ملی دور باشند.


۲_از حریم و بستر رودخانه فاصله داشته باشد.
رئیس گروه محیط زیست و کیفیت منابع آب ایران اعلام کرده است که، ساخت و ساز در حریم رودخانه ها ممنوع نیست ولی با توجه به کاربری رودخانه ها از نظر اکولوژی و حفاظت کیفی، محدودیت هایی از لحاظ استقرار وجود دارد.
طبق تحقیقات و مصاحبه های به عمل آمده، محدودیت های ساخت، مانند ساخت کارخونه فولاد به دلیل آلودگی های گسترده تا حریم کیفی ۱۵۰ متر ممنوع می باشد ولی واحد های مسکونی به دلیل آلودگی کمتری که دارند در فاصله بعد از حریم کف (که ۲۰ متر است) با نصب سیستم فاضلاب مجاز می شوند.

۳_خارج از طرح هادی روستا نباشد.
زمین هایی که بیشتر در روستاهای شمال معامله می شوند دارای سند شورایی هستند، سندی که شورا پای مبایعنامه را مهر می کند. ایراد وارده به طرح این است که، کاربرد زمین در آن قید نمی شود و ماهیت استفاده کردنش به طور واضح، مشخص نیست. در همچین مواردی مسئله طرح هادی مطرح می گردد.
طرح هادی، نوعی نقشه راه برای توسعه روستا یا شهر می باشد که توسط کارشناسان بنیاد مسکن تهیه و تنظیم می شود.
در خصوص ویلای قولنامه ای باید به این نکته توجه داشت که با وجود رسمی بودن آن، ممکن است در آینده برای خریدار مشکلاتی را به وجود بیاورد.


تنظیم قولنامه و جزئیات مهم آن
در زمان تنظیم قولنامه باید به یک سری جزئیات توجه کرده و آنها را در متن قولنامه ذکر کرد. مهمترین بخش قولنامه ، اطلاعات مربوط به خریدار، فروشنده و همچنین ملک مورد معامله است. برای مثال اگر قولنامه برای یک زمین تنظیم می شود، باید اطلاعات زمین همچون متراژ، موقعیت و کاربری آن در متن قولنامه ذکر شود.
از دیگر مواردی که در تنظیم قولنامه باید توجه شود، اشاره به زمان شروع و پایان معامله است. همچنین طرفین مبلغی را تحت عنوان حق فسخ در نظر می گیرند و نسبت به شرایط فسخ معامله با هم به توافق می رسند.
یکی از شرایط فسخ قرارداد عدم تطابق اصل ملک از جانب فروشنده با اطلاعات ثبت شده در سند آن است. در این شرایط خریدار میتواند به فسخ معامله بپردازد. به طور خلاصه از مهمترین جزئیات قولنامه می توان به موارد زیر اشاره کرد:

الف_اطلاعات خریدار، فروشنده و ملک مورد معامله.
ب_زمان آغاز و پایان معامله.
پ_شرایط حقوقی در نظر گرفته شده برای فسخ معامله.
ت_هزینه در نظر گرفته شده به عنوان ضمانت اجرا یا خسارت.
ث_توافقات صورت گرفته بین طرفین همچون نحوه پرداخت و فاصله زمانی بین پرداخت ها.

آیا زمین قولنامه ای معتبر است؟
برخی از زمین ها به طور قانونی قابلیت انتقال سند ندارند. مواردی چون ساخت غیر قانونی یک واحد در زمین از موانع موجود در سر راه انتقال سند است. برای همین معامله این دسته از زمین ها به صورت قولنامه ای صورت می گیرد.
این دسته از معاملات برای فراهم کردن مجموعه ای از اقدامات برای عقد قرارداد و خرید و فروش انجام می شوند. در خرید زمین قولنامه ای هر دو طرف در متن قولنامه متعهد می شوند که در آینده نسبت به عقد قرارداد بیعی اقدام نمایند.
سند قولنامه ای یک سند عادی است و در هیچ اداره ای ثبت نمی شود. اغلب اوقات قولنامه ها توسط خریدار و فروشنده منعقد می شوند و گاهی مدیر مشاوره املاک نیز به عنوان شخص سوم آن را امضا می نماید. البته امکان تنظیم قولنامه در دفاتر رسمی نیز وجود دارد.

چگونه متوجه شویم که ملکی بدون سند است؟
بهترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک بدون سند و ملک قولنامه ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی های ساختمان، آیا احتمال دستور به تخریب ملک وجود دارد یا خیر  و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک بدست می آورید.که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش می یابد. یک نکته دیگر که در مورد ملک هایی با قولنامه عادی باید در نظر داشت این است که تفکیک هایی با کمتر از حد قانونی انجام می شود. در این حالت نیز امکان اخذ پروانه وجود ندارد و با مراجعه به شهرداری می توانید از صحت ملک باخبر شوید.

مناقشه بر سر اسناد ویلا چیست؟
برخی مدعی می شوند که اسناد ویلا، ماهیتی نامعلوم پیدا کرده و آشنایی با انواع سند ویلا، فی نفسه سخت است و دشوار. آمده ایم تا ثابت کنیم چنین نیست.تجربه ثابت کرده است عدم آشنایی با انواع سند ویلا، به گرفتاری در یک برزخ منتهی خواهد شد. 
برخی از اسناد قدیمی با مناقشه هایی گلاویز می شوند که وقتی دلیلش را جویا می شویم به این پاسخ می رسیم که حدود و مرزهای ویلا به درستی در سند قید نشده اند، اینجاست که اهمیت تمسک به سندی معتبر و دقیق را رساتر در می یابیم.

چه مدارکی برای گرفتن سند برای زمین قولنامه ای لازم است؟
_کپی از سند مالکیت ملک (سند اولیه).
_اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی.
_نقشه ملک با مختصات UTM که توسط متقاضی تهیه شده است.
_قولنامه یا قولنامه هایی که متقاضی را به مالک اولیه ارتباط می دهد.
_فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملکی در فایل Excel مربوطه.
_فیش بانکی که نیاز به اسکن ندارد، اما مقدار پرداختی، شماره حساب و بانک مربوطه باید به روز بررسی شود.
_اصل و کپی تمامی قولنامه های استنادی تا به مالکی که سند به نام او صادر شده است، برسد (در اسناد قولنامه ای، بنچاق).
_اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و کپی صفحات اول، دوم، سوم، صفحه حدود ملک، توضیحات و صفحات انتقالات.
این مدارک را می توانید در مکانی همچون کافی نت یا دفترخانه با وسایل مناسب، اسکن کرده و از طریق سی دی یا فلش بارگذاری کنید.

چگونه برای زمین قولنامه ای سند بگیرم؟
برای گرفتن سند برای زمین قولنامه ای، ابتدا باید با داشتن مدارک لازم به حوزه یا اداره ثبتی که ملک در آن قرار دارد مراجعه کنید. در اینجا، یک هیئت رسیدگی به املاک فاقد سند وجود دارد که درباره این موضوع تصمیم می گیرد. این هیئت شامل قاضی، رئیس اداره ثبت، رئیس اداره شهرسازی و جهاد کشاورزی می باشد.
برای گرفتن سند برای ملک قولنامه ای، باید دلایل خرید ملک بدون سند را توضیح دهید پس از بررسی مدارک و تحقیقات لازم، این هیئت نظر و رای خود را اعلام خواهند کرد.
اگر رای به نفع شما صادر شود و تصمیم به صدور درخواست سند برای ملک قولنامه ای شما گرفته شود، سازمان اسناد و املاک این خبر را دو بار با فاصله ۱۵ روز منتشر خواهد کرد. در این حالت، افرادی که اعتراض دارند یا ادعای مالکیت می کنند، می توانند اعتراض خود را در این فرصت مطرح کنند.