رهن در قراردادهای پیش فروش آپارتمان؛ ابزار حمایتی یا عامل پیچیدگی؟

مقدمه

قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل ماهیت تدریجی ساخت و ساز، نیازمند تضمین های حقوقی متعدد برای حمایت از پیش خریدار است؛ زیرا پیش خریدار معمولا پیش از تکمیل ساختمان، بخش عمده مبلغ را پرداخت می کند و در برابر خطراتی همچون تاخیر، توقف پروژه، انتقال به غیر، یا ورشکستگی پیش فروشنده قرار می گیرد. هرچند قانون گذار با تصویب قانون پیش فروش ساختمان تلاش کرده چارچوبی حمایتی ایجاد کند، اما در عمل، بسیاری از پیش خریداران همچنان با مشکلات جدی مواجه اند. یکی از ابزارهای مهمی که می تواند نقش حمایتی ایفا کند، رهن است؛ ابزاری که اگر درست به کار رود، امنیت اقتصادی معامله را تضمین می کند و اگر مبهم یا نادرست تنظیم شود، خود تبدیل به عاملی برای بروز اختلاف و پیچیدگی در روابط قراردادی می شود.

این یادداشت با نگاهی انتقادی و تحلیلی به این پرسش می پردازد که آیا رهن در قراردادهای پیش فروش واقعا ابزار حمایتی است یا در ساختار فعلی، به دلیل خلاهای قانونی و اجرایی، بیشتر موجب پیچیدگی می شود؟

جایگاه رهن در قانون پیش فروش؛ پیش بینی شده یا مسکوت؟

قانون پیش فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹) به طور مستقیم نهاد «رهن» را در زمره تضمین های قانونی پیش بینی نکرده و تنها درباره تعهدات قراردادی، ضمانت اجراهای مالی و وجه التزام سخن گفته است. اما تجربه بازار و رویه مشاوران املاک نشان می دهد پیش خریداران برای کاهش ریسک، معمولا می کوشند یکی از این دو حالت را در قرارداد بگنجانند:

1- رهن واحد در حال ساخت به نفع پیش خریدار

2- رهن ملک دیگر متعلق به پیش فروشنده، در قبال دریافت اقساط

بصورت نظری، درج رهن در قرارداد پیش فروش کاملا ممکن و منطبق با اصل حاکمیت اراده است؛ اما چالش های اجرایی آن به ویژه پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (۱۴۰۳)، پیچیدگی های جدیدی ایجاد کرده است.

آیا رهن واحد در حال ساخت معتبر است؟ (معضل قبض)

یکی از بحث برانگیزترین مسائل، امکان رهن آپارتمان در حال ساخت است. مطابق قواعد سنتی رهن، قبض عین مرهونه شرط تحقق آن است. با این حال در پیش فروش، ملکی قبض می شود که هنوز وجود خارجی و قابلیت تسلیم ندارد.

رویه قضایی معمولا دو مسیر را پیموده است:

1- تفسیر موسع قبض که قبض اعتباری، قبض سند یا قبض حقوق قراردادی را کافی می داند.

2- عدم پذیرش رهن قبل از ایجاد عین که با استناد به مواد ۷۷۱ و ۷۷۳ قانون مدنی، تحقق رهن را منوط به وجود فعلی مال می داند.

این اختلاف موجب شده برخی قراردادهای رهن واحد در حال ساخت، در مرحله اجرای حکم یا اقدام به فروش، با ایراد «عدم صحت رهن» مواجه شوند.

نتیجه:
در ساختار موجود، رهن واحد موضوع پیش فروش کارکرد حمایتی کامل ندارد مگر اینکه پس از تکمیل اسکلت یا ایجاد وضعیتی که «وجود عرفی» برای عین ایجاد کند، به صورت رسمی تنظیم شود.

رهن ملک دیگر؛ ابزار قابل اعتماد اما با ریسک های پنهان

در بسیاری از پروژه ها، پیش فروشنده یک ملک دیگر را در رهن پیش خریدار قرار می دهد تا در صورت عدم انجام تعهدات، پیش خریدار بتواند از محل فروش آن ملک طلب خود را وصول کند. این شیوه در ظاهر کاملا معتبر و عملی است اما مشکلاتی دارد:

1- شرطی بودن رهن

رهن معمولا به شرط پرداخت اقساط و طبق زمان بندی قرارداد برقرار می شود. هرگونه اختلاف در تفسیر شرط یا انجام تعهد، آثار رهن را معلق یا مبهم می کند.

2- ریسک معاملات معارض

اگرچه با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، امکان انتقال معارض کاهش یافته، اما همچنان: رهن های غیررسمی، رهن های قبلی ثبت نشده و توقیف های ثبتی پنهان می تواند امنیت رهن جدید را مخدوش کند.

3- ناتوانی پیش خریدار در اعمال رهن

در مواردی، مشروط بودن فسخ یا اختلاف درباره میزان خسارت، موجب می شود پیش خریدار نتواند فورا اقدام به فروش عین مرهونه کند.

تاثیر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات (۱۴۰۳) بر رهن پیش فروش

قانون جدید ثبت، همه معاملات اموال غیرمنقول را صرفا از طریق دفاتر اسناد رسمی معتبر دانسته است. اثر آن بر پیش فروش:

1- الزام به تنظیم رسمی قرارداد پیش فروش

2- الزام به ثبت هرگونه رهن بر واحد در حال ساخت یا هر ملک دیگر

3- جلوگیری از معاملات معارض

4- افزایش شفافیت سوابق رهنی ملک

اما این قانون یک پیامد جدید هم دارد:

عملا امکان رهن غیررسمی در قراردادهای پیش فروش از میان رفته است.

از این رو، بسیاری از پیش فروشندگان که سابقا از «رهن قراردادی» استفاده می کردند، اکنون باید رهن را در قالب سند رسمی تنظیم کنند؛ امری که هزینه و تشریفات بیشتری ایجاد کرده و همین باعث مقاومت برخی از فعالان بازار شده است.

مقایسه کارکرد رهن با دیگر ابزارهای حمایتی پیش خریدار

در فضای پیش فروش، رهن تنها ابزار تضمین نیست و معمولا در کنار این موارد قرار می گیرد:

1- وجه التزام های سنگین

2- ضمانت نامه بانکی

3- حق فسخ فوری پیش خریدار

4- توقیف پیشرفت کار در صورت عدم پرداخت اقساط

در بسیاری موارد، ضمانت نامه بانکی یا شرط انتقال رسمی تدریجی کارایی بیشتری از رهن دارد، به ویژه زمانی که پیش فروشنده دارای ملک مناسب برای رهن نیست.

جمع بندی: رهن؛ حمایت کننده یا پیچیده کننده؟

آیا رهن در پیش فروش، خط ایمنی است یا منبع اختلاف؟

نقاط قوت:

1- ایجاد تضمین واقعی برای بازگشت وجوه

2- جلوگیری از فروش یا انتقال ملک مرهونه

3- ایجاد فشار مثبت برای انجام تعهدات پیش فروشنده

نقاط ضعف:

1- ابهام در صحت رهن واحد در حال ساخت

2- تشریفات و هزینه های رسمی

3- خطر معاملات معارض یا توقیف های پنهان

4- ناتوانی پیش خریداران در اعمال سریع رهن در صورت اختلاف

بنابراین رهن در حالت فعلی نظام حقوقی ایران، یک ابزار حمایتی نسبی و مشروط است؛ ابزاری که اگر بدون بررسی وضعیت ثبتی و بدون تنظیم رسمی دقیق درج شود، خود می تواند منبع اختلاف نظر و پیچیدگی شود.

پیشنهادهای اصلاحی و کاربردی

1- اصلاح قانون پیش فروش و پذیرش رسمی رهن اعتباری

پیشنهاد می شود قانون گذار:

قبض اعتباری در رهن واحدهای در حال ساخت را به رسمیت بشناسد،

«وجود عرفی» عین در مراحل ساخت را کافی بداند،

و برای رهن حقوق ناشی از پیش فروش، مقرره ای مستقل وضع کند.

2- ایجاد سامانه یکپارچه تضمین های قراردادهای پیش فروش

مشابه سامانه نقل و انتقال املاک؛ ثبت همه شروط رهن، ضمانت نامه ها و اسناد تکمیلی در یک بستر رسمی، بسیاری از معاملات معارض را حذف می کند.

3- الزام مهندسان و دفاتر اسناد رسمی به تایید مرحله ساخت

به منظور کاهش اختلاف درباره زمان ایجاد «وجود عین».

4- توصیه عملی برای قراردادهای موجود

برای افزایش امنیت پیش خریدار:

رهن باید فقط در قالب سند رسمی تنظیم شود.

وضعیت ثبتی ملک مرهونه باید استعلام روزانه و پیوست قرارداد باشد.

نحوه اعمال رهن، چگونگی فروش و حدود اختیارات پیش خریدار باید به روشنی نوشته شود.

ارزش ملک مرهونه باید واقع بینانه و متناسب با مبلغ قرارداد باشد.

این یادداشت با هدف تقویت نگاه تحلیلی بر یکی از عقود معین (رهن) و پیشنهاد دهنده در حوزه حقوق املاک و حمایت عملی از طرفین قراردادهای پیش فروش، توسط نگارنده تهیه شده است.