آیا رهن ملک بدون قبض واقعی همچنان معتبر است؟

مقدمه

رهن در حقوق ایران یکی از مهم ترین ابزارهای ایجاد تضمین در قراردادهای خصوصی است و امنیت مالی طرف طلبکار را تامین می کند. با این حال، یکی از چالش برانگیزترین مباحث رهن، لزوم قبض عین مرهونه است؛ موضوعی که ریشه در فقه امامیه و ساختار اولیه قانون مدنی دارد.
اما در عصر امروز به ویژه در قراردادهایی مانند پیش فروش ساختمان، تسهیلات بانکی، رهن های ثبتی و معاملات الکترونیکی قبض مادی عین در بسیاری موارد یا غیرممکن است یا نامتناسب با نیازهای اقتصادی. 

همین امر سبب شده این سوال مهم مطرح شود که: آیا می توان رهن را بدون قبض واقعی نیز صحیح و معتبر تلقی کرد؟

این یادداشت با نگاهی تحلیلی و انتقادی، تلاش می کند تصویری روشن از این موضوع ارائه دهد.

قبض در رهن؛ سنت فقهی یا شرط واقعی تحقق عقد؟

قانون مدنی در مواد ۷۷۱و ۷۷۲، رهن را عقدی می داند که «عین مال» برای وثیقه به دائن داده می شود. فقه امامیه نیز رهن را از عقود عینی می داند؛ یعنی عقد با ایجاب و قبول کامل نیست و تحقق آن منوط به قبض است.

اما پرسش اصلی اینجاست:

آیا «دادن» و «قبض» در این مواد باید صرفا به معنای قبض مادی و فیزیکی فهم شود؟

بخش مهمی از اندیشه حقوقی جدید معتقد است که:

قبض بیش از آنکه شرط ماهوی باشد، شرط تحقق و اثبات رهن در عصر معاملات سنتی بوده است؛

و می توان آن را با قبض عرفی یا اعتباری جایگزین کرد، بدون اینکه ماهیت عقد آسیب ببیند.

بنابراین، پرسش «قبض واقعی یا قبض عرفی؟» به یکی از اختلافی ترین مسائل حقوق مدنی تبدیل شده است.

قبض واقعی: کارکرد سنتی، اما ناکارآمد در مناسبات امروز

در فضای معاملات مدرن، قبض مادی با چالش های جدی مواجه است:

الف. عدم امکان قبض فیزیکی

در موارد زیر قبض مادی اساسا معنی ندارد:

رهن واحدهای پیش فروشی که هنوز ساخته نشده اند؛

رهن ملک در رهن بانک یا توقیف شده؛

رهن بخشی از ساختمان در حال تکمیل.

ب. قبض به عنوان مانع انعطاف پذیری اقتصادی

بسیاری از معاملات امروزی نیازمند سرعت هستند، اما قبض مادی مستلزم تشریفات تحویل است. این امر باعث شده بسیاری از فعالان اقتصادی از رهن منصرف شوند یا از نهادهای جایگزین استفاده کنند.

قبض عرفی و اعتباری؛ گرایش نوین در عمل و دکترین

در عمل و در رویه قضایی، نمونه هایی مشاهده می شود که قبض به صورت اعتباری پذیرفته شده است، از جمله:

1. قبض ثبتی:
وقتی ملک به صورت رسمی در رهن قرار می گیرد، برخی حقوقدانان معتقدند ثبت سند، خود نوعی «تحقق قبض» محسوب می شود.

2. قبض حکمی یا قراردادی:
اگر طرفین در قرارداد صریحا اعلام کنند ملک در اختیار مرتهن است ولو اینکه به صورت فیزیکی تحویل نشده، بسیاری از دادگاه ها این امر را کافی می دانند.

3. قبض از طریق ایجاد حق استیلا:
حتی بدون تحویل مادی، وقتی مرتهن امکان قانونی و عملی اعمال حق خود بر عین را دارد (مثل امکان توقیف فوری)، بسیاری این حالت را «قبض عرفی» تلقی می کنند.

این گرایش مبتنی بر این فلسفه است:

هدف قبض، ایجاد تضمین واقعی و امکان اعمال حق است، نه الزاما دست زدن به ملک.

چالش ها و نقاط ابهام در پذیرش رهن بدون قبض واقعی

با وجود امکان های نظری، پذیرش رهن بدون قبض واقعی در عمل با موانع مهمی مواجه است:

۱. تفرق آرای قضایی

هیچ رویه واحدی وجود ندارد. برخی دادگاه ها قبض اعتباری را می پذیرند، برخی دیگر با استناد به ظاهر مواد قانونی، رهن بدون قبض واقعی را باطل می دانند.

۲. خطر اعمال غیرقانونی یا معاملات معارض

اگر قبض روشن نباشد، این خطر وجود دارد که:

ملک هم زمان در چند قرارداد وثیقه شود؛

یا در مقابل طلبکاران دیگر قابل استناد نباشد.

۳. ابهام در اثبات قبض

در قبض واقعی، سند و صورت مجلس تحویل موجود است؛
اما در قبض اعتباری، بار اثبات بر دوش مرتهن است و معمولا دشوارتر.

۴. فاصله میان نیاز بازار و صراحت قانون

بازار ملک و بانک ها به رهن سریع، اعتباری و بر پایه ثبت رسمی نیاز دارند؛
اما قانون مدنی هنوز مبتنی بر فرضیات معاملات قرن گذشته است.

جمع بندی: آیا رهن بدون قبض واقعی معتبر است؟

در وضعیت فعلی:

از منظر سنتی قانون مدنی:
قبض واقعی شرط تحقق رهن تلقی می شود.

از منظر رویه و نیازهای اقتصادی:
قبض عرفی و اعتباری در بسیاری از پرونده ها پذیرفته و معتبر دانسته شده است.

از منظر کاربردی:
اگر قبض به گونه ای باشد که «قدرت اعمال حق» را برای مرتهن ایجاد کند، رهن کارآمد و معتبر است؛
چه قبض مادی باشد، چه اعتباری.

بنابراین، پاسخ دقیق به سوال اصلی این است:

بله؛ رهن بدون قبض واقعی، در صورتی که قبض عرفی یا اعتباری محقق شده باشد و امکان اعمال حق برای مرتهن وجود داشته باشد، می تواند معتبر و نافذ باشد، اما همچنان با ریسک های جدی مواجه است و به اصلاح قانونی نیاز دارد.

پیشنهادهای اصلاحی و کاربردی

۱. اصلاح ماده ۷۷۲قانون مدنی

پیشنهاد می شود قانون گذار تصریح کند:

قبض می تواند عرفی، حکمی یا اعتباری باشد؛

و ثبت رهن در دفترخانه در حکم قبض محسوب شود.

۲. ایجاد رویه واحد در قوه قضاییه

با تعیین معیارهای قبض عرفی مثل ثبت رسمی، تسلط حقوقی مرتهن یا امکان توقیف فوری اختلاف آراء کاهش می یابد.

۳. استفاده از رهن ثبتی در قراردادهای پیش فروش

در پیش فروش های امروزی، رهن اعتباری و ثبتی بهترین و امن ترین شیوه است، زیرا تسلط قانونی را جایگزین تسلط فیزیکی می کند.

۴. شفاف سازی قبض در قرارداد

طرفین باید در قرارداد اعلام کنند:

قبض چگونه انجام شده است؟

آثار و حدود آن چیست؟

مرتهن چه اختیاراتی در اعمال حق دارد؟

این یادداشت با هدف تبیین دقیق مبانی نظری و نیازهای عملی در حوزه حقوق اموال و ارائه راهکارهای اجرایی برای به روزرسانی نهادهای سنتی، توسط نگارنده تهیه شده است.