"تحولی در حقوق املاک و جرم شناسی: تحلیل رای وحدت رویه ۸۵۲ و پیامدهای کیفری آن"

یکی از مهم ترین تصمیمات قضایی در تقاطع حقوق املاک و حقوق کیفری، رای وحدت رویه شماره ۸۵۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور که در تاریخ بیستم شهریور 1403 تصویب و در تاریخ دهم مهر ماه ۱۴۰۳ منتشر گردیده است. این رای، در مقطعی تاریخی صادر شده که کشور در آستانه تحولات مهمی با اجرای قانون "الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول" قرار دارد، از این رو، واجد ابعاد کیفری و حقوقی قابل توجهی در زمینه "معامله معارض" و سنجش اعتبار اسناد عادی در برابر اسناد رسمی، به ویژه در مورد اموال مرهونه، است.

پیشینه و چالش محوری قبل از صدور رای

پیش از صدور این رای سرنوشت ساز، یکی از پیچیده ترین و مناقشه برانگیزترین مسائل در محاکم قضایی، وضعیت حقوقی و کیفری معاملاتی بود که به صورت عادی (با سند غیررسمی) نسبت به ملکی انجام می گرفت که از قبل دارای سند رسمی بوده و پیشتر به رهن گذاشته شده یا مورد معامله رسمی دیگری قرار گرفته بود. این ابهام، به خصوص زمانی شدت می گرفت که در خصوص وجود عنصر معنوی جرم (سوءنیت) فروشنده، برای ارتکاب جرایمی نظیر "انتقال مال غیر" یا "کلاهبرداری"، تردید جدی وجود داشت.

نکته حائز اهمیت در این زمینه، ماهیت حقوقی "عقد رهن" است. عقد رهن، برخلاف تصور عمومی، ماهیت تملیکی ندارد؛ یعنی با انعقاد آن، عین ملک به مرتهن (رهن گیرنده) منتقل نمی شود، بلکه تنها یک حق عینی تبعی برای او ایجاد می گردد تا در صورت عدم ایفای دین توسط راهن (رهن دهنده)، بتواند از محل فروش آن طلب خود را استیفا کند. با این توصیف، انجام معامله عادی نسبت به ملک مرهونه توسط راهن، در حالی که او هنوز مالک عین است، این پرسش بنیادین را مطرح می کرد که آیا این اقدام می تواند مصداق "معامله معارض" موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک و واجد وصف کیفری باشد؟ برخی از محاکم با توسعه مفهوم "معامله معارض" یا با استناد به قاعده "اقدام بر خلاف قرارداد" یا "تصرف متقلبانه"، قائل به وصف کیفری بودند، در حالی که گروهی دیگر با استناد به فقدان ارکان جرم و ماهیت حقوقی عقد رهن، چنین عملی را تنها واجد ابعاد حقوقی می دانستند. همین اختلاف دیدگاه، موجبات سرگردانی در محاکم و عدم ایجاد رویه قضایی یکپارچه را فراهم آورده بود.

تحلیل رای وحدت رویه شماره ۸۵۲ و ابعاد کیفری آن

اگرچه متن کامل و تفصیلی این رای وحدت رویه در جستجوهای عمومی کمتر منعکس شده، اما با توجه به مباحث حقوقی و تحلیل های صورت گرفته در جامعه حقوقی، می توان نکات کلیدی و تاثیرگذار آن را چنین تبیین نمود:

1.برتری بی چون و چرای سند رسمی در مقابل سند عادی

این رای، با تاکید بر عدم امکان تاب آوری و مقابله سند عادی در برابر سند رسمی، عملا اعتبار و جایگاه اسناد رسمی را به بالاترین سطح ممکن ارتقا می بخشد. معنای عملی این حکم آن است که صرف انجام یک معامله به صورت عادی (با قولنامه، مبایعه نامه دستی و...) بر روی ملکی که پیشتر به رهن رسمی رفته یا مورد معامله رسمی دیگری قرار گرفته و دارای سند رسمی است، به تنهایی و فی نفسه، موجب تحقق جرم "معامله معارض" موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت نخواهد بود. این رویکرد، در حقیقت بیانگر آن است که برای تحقق وصف کیفری، باید علاوه بر معامله عادی متعارض، سایر شرایط قانونی نظیر "سوءنیت خاص" برای ارتکاب جرایمی مانند کلاهبرداری یا انتقال مال غیر، به اثبات برسد. به عبارت دیگر، اصل بر اعتبار اسناد رسمی است و صرف انعقاد سند عادی ثانوی، نمی تواند حقوق ثبت شده به موجب سند رسمی را متزلزل کند یا مستقلا وصف مجرمانه داشته باشد. این امر، ضرورت توجه به ثبت رسمی معاملات را بیش از پیش حیاتی می سازد.

2.تفسیر مضیق جرایم املاک و تفکیک دعاوی حقوقی و کیفری

یکی از مهم ترین دستاوردهای این رای، جهت گیری آن در راستای تفسیر مضیق (تفسیر محدود و به نفع متهم) از جرایم مرتبط با املاک، به ویژه "معامله معارض" و جرایم مشابه است. هیات عمومی دیوان عالی کشور، با این تصمیم، به قضات و دادسراها این رهنمود را می دهد که هرگونه اقدام حقوقی بر روی مال مرهونه یا مالی که پیشتر مورد معامله رسمی قرار گرفته است، لزوما و خود به خود، ماهیت کیفری پیدا نمی کند. این رویکرد به معنای تفکیک دقیق تر میان دعاوی حقوقی (مانند مطالبه وجه، فسخ قرارداد، ابطال سند عادی) و دعاوی کیفری است و از ارجاع بی مورد پرونده هایی که ماهیت حقوقی دارند، به محاکم کیفری جلوگیری می کند. این امر، می تواند منجر به کاهش حجم پرونده ها در دادسراها، تمرکز بیشتر بر جرایم واقعی و بهبود کارایی نظام عدالت کیفری شود. تنها در صورت احراز سوءنیت مجرمانه و فراهم آمدن تمامی ارکان اختصاصی جرایمی مانند کلاهبرداری (مانور متقلبانه، فریب بزه دیده) یا انتقال مال غیر، می توان به تعقیب کیفری اقدام نمود.

3.همسویی با "قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول"

یکی از ابعاد استراتژیک این رای، ارتباط وثیق آن با قانون جدید "الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول" است. این قانون که هدف اصلی آن، پایان دادن به معاملات عادی و ایجاد شفافیت حداکثری در نقل و انتقالات املاک است، نیازمند پشتیبانی و همسویی رویه قضایی می باشد. رای وحدت رویه شماره ۸۵۲، به نوعی گامی مهم در راستای تایید و تقویت اهداف این قانون جدید محسوب می شود. با سلب اعتبار از اسناد عادی در مقابل اسناد رسمی، عملا انگیزه برای انجام معاملات غیررسمی کاهش یافته و افراد را به سمت ثبت رسمی تشویق می کند. این همسویی میان قوه مقننه و قوه قضائیه، بستر را برای مبارزه ای موثرتر با زمینه های فساد و سوءاستفاده در بازار املاک فراهم می آورد.

ابعاد جرم شناختی رای وحدت رویه

از منظر جرم شناسی، این رای وحدت رویه می تواند تاثیرات عمیقی بر پدیدارشناسی بزهکاری در حوزه املاک و راهبردهای پیشگیرانه داشته باشد:

کاهش بسترهای کلاهبرداری و انتقال مال غیر:با روشن تر شدن مرزهای مسئولیت کیفری و ارتقای اعتبار سند رسمی، امکان سوءاستفاده افراد فرصت طلب و مجرم از ابهامات قانونی و ضعف اعتبار اسناد عادی به شدت کاهش می یابد. این شفافیت، ابزار مهمی در پیشگیری وضعی از جرایم مرتبط با املاک فراهم می کند.

تقویت اعتماد عمومی به نظام ثبت رسمی: وقتی رویه قضایی به وضوح اعلام می کند که اسناد رسمی از برتری برخوردارند و اسناد عادی در تقابل با آنها سست و بی اعتبار هستند، اعتماد عمومی به ثبت رسمی افزایش می یابد. این اعتماد، خود یک عامل بازدارنده قوی در برابر اقداماتی است که هدفشان دور زدن قواعد رسمی است.

بهبود کارآمدی فرآیندهای قضایی و پیشگیری از اطاله دادرسی: با تفکیک دقیق تر دعاوی حقوقی از کیفری، حجم پرونده هایی که به اشتباه وارد سیستم کیفری می شوند، کاهش می یابد. این امر به دادسراها و دادگاه های کیفری این فرصت را می دهد که با دقت و سرعت بیشتری به پرونده های دارای وصف کیفری رسیدگی کنند و از اطاله دادرسی در مورد مسائل صرفا حقوقی جلوگیری شود.

تبیین الگوهای جدید بزهکاری: با مسدود شدن یکی از راه های ارتکاب جرم (سوءاستفاده از خلاءهای قانونی در معاملات عادی)، مجرمان ناگزیر به ابداع شیوه های جدید بزهکاری خواهند بود. لذا رصد و مطالعه این تحولات برای جرم شناسان در جهت پیشگیری و تدوین سیاست های جنایی آینده، ضروری خواهد بود.

برآمد

رای وحدت رویه شماره ۸۵۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور، بی شک یک نقطه عطف در تعامل پویای میان حقوق املاک، حقوق کیفری و تحولات تقنینی کشور (مانند قانون جدید ثبت رسمی معاملات) است. این رای با شفاف سازی حدود و ثغور مسئولیت کیفری در معاملات ملکی و ارتقاء اعتبار اسناد رسمی، گام بلندی در جهت تامین حقوق مالکان، پیشگیری از جرایم ملکی و ساماندهی هرچه بیشتر نظام عدالت کیفری در این حوزه برمی دارد.