قوانین آپارتمان نشینی و حقوق ساکنان
دکتر محمد مهاجری وکیل پایه یک دادگستری اینگونه نوشت:
زندگی در آپارتمان، اگرچه امکانات و آسایش خاص خود را دارد، اما در کنار آن مسائل حقوقی گوناگونی هم به وجود می آورد؛ از انتخاب مدیر ساختمان گرفته تا نحوه پرداخت شارژ، استفاده از مشاعات و حتی نگهداری حیوانات خانگی. بسیاری از ساکنان از جزئیات مقررات مربوط به این موضوعات آگاه نیستند و همین ناآگاهی، گاه باعث اختلاف و نارضایتی می شود.
در این یادداشت، مجموعه ای از سوال های متداول آپارتمان نشینی همراه با پاسخ های مستند به قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به صورت ساده و قابل فهم ارائه شده است.
۱. انتخاب مدیر ساختمان
اگر تعداد مالکان بیش از سه نفر باشد، تشکیل مجمع عمومی و انتخاب مدیر یا هیئت مدیره الزامی است. مدیر می تواند از بین مالکان یا حتی فردی خارج از ساختمان انتخاب شود.
جلسه رسمی است اگر مالکان بیش از نیمی از مساحت اختصاصی حاضر باشند یا نماینده رسمی داشته باشند. درصورت به حد نصاب نرسیدن، دو دعوت بعدی با فاصله ۱۵ روز برگزار می شود و در دعوت سوم، تصمیم اکثریت همان حاضران معتبر است.
مدت مدیریت معمولا دو سال است و تصمیمات مجمع برای همه—even مخالفان—الزام آور است.
مستند قانونی: قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن.
۲. سهم شارژ آسانسور برای واحدهای طبقه اول
پرداخت شارژ آسانسور برای همه مالکان الزامی است، حتی اگر از آن استفاده نکنند؛ زیرا آسانسور جزء مشاعات ساختمان محسوب می شود. فقط در صورتی که مجمع عمومی با رای اکثریت مساحت، روش دیگری را تصویب کند، همان روش ملاک عمل خواهد بود.
مستند قانونی: فهرست مشاعات در آیین نامه اجرایی و متن تنقیحی قانون تملک آپارتمان ها.
۳. نگهداری حیوانات خانگی و ایجاد مزاحمت
نگهداری حیوان در واحد مسکونی تا زمانی که مزاحمتی ایجاد نکند ممنوع نیست؛ اما ورود حیوان به مشاعات، نگهداری آن در قسمت های مشترک یا ایجاد سروصدا و آلودگی بهداشتی قابل پیگیری است.
راهکار عملی: ابتدا تذکر محترمانه، سپس تذکر کتبی از سوی مدیر و در نهایت، در صورت تداوم مزاحمت، طرح دعوای «رفع مزاحمت» یا «ممانعت از حق» در دادگاه.
مستند قانونی: آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها و مقررات دعاوی تصرف در آیین دادرسی مدنی.
۴. استفاده از مشاعات (پارکینگ، راهرو، پاگرد و …)
در صورتی که محدوده پارکینگ شما در سند مشخص باشد، می توانید در همان محدوده از فضا استفاده کنید، به شرطی که مزاحم عبور یا ایمنی دیگران نشوید.
اما قراردادن وسایلی مانند موتور، دوچرخه، جاکفشی یا هر شیء دیگر در مشاعات از جمله رمپ، پاگرد یا راهرو ممنوع است و با تذکر کتبی و سپس طرح دعوای «رفع مزاحمت» قابل پیگیری خواهد بود.
مستند قانونی: آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها.
۵. پشت بام و حق استفاده از آن
پشت بام ذاتا جزء قسمت های مشترک است و همه مالکان در آن حق دارند؛ مگر اینکه در سند رسمی یا صورت جلسه تفکیکی حق استفاده انحصاری برای واحد خاصی درج شده باشد. عرف به تنهایی چنین حقی ایجاد نمی کند. بهترین روش، تصویب مقررات مشخص در مجمع یا ثبت رسمی حق استفاده است.
۶. نپرداختن شارژ ساختمان
روال قانونی شامل سه مرحله است:
۱) ارسال اظهارنامه رسمی با مهلت ۱۰ روزه برای پرداخت؛
۲) درصورت امتناع، قطع خدمات مشترک (در حدود امکان و ایمنی)؛
۳) درخواست صدور اجراییه از اداره ثبت و پیگیری از طریق اجرای اسناد رسمی.
دادگاه نیز می تواند واحد بدهکار را از دریافت برخی خدمات دولتی محروم و تا دو برابر بدهی جریمه کند.
۷. بیمه و مسئولیت مدیر ساختمان
مدیر موظف است کل ساختمان را به صورت یکجا بیمه آتش سوزی کند و سهم هر واحد را به نسبت زیربنا دریافت کند. ترک این وظیفه در صورت وقوع حادثه، موجب مسئولیت مدیر خواهد بود.
همچنین بازرسی سالانه آسانسور طبق مقررات استاندارد الزامی است. بیمه مسئولیت آسانسور و مدیران الزام قانونی ندارد، اما به دلیل ریسک بالا، به شدت توصیه می شود.
۸. سقوط سنگ نمای ساختمان و خسارت
اگر قطعه ای از نما سقوط کند و به عابر یا خودرو آسیب بزند، مسئولیت بر عهده فرد یا نهادی است که در انجام وظایف خود کوتاهی کرده است—ممکن است سازنده، ناظر یا مدیر ساختمان مقصر شناخته شود.
برای پیشگیری، توصیه می شود بازرسی دوره ای نما و بیمه مسئولیت مدنی انجام شود.
جمع بندی:
بیشتر اختلافات آپارتمان نشینی نه به دلیل سختی قوانین، بلکه به علت بی اطلاعی از حقوق و تکالیف ساکنان به وجود می آید. با شناخت مقررات ساده ای مانند موارد فوق، می توان از بسیاری از منازعات جلوگیری کرد و محیطی آرام تر و منظم تر برای همه ساکنان فراهم آورد.
منابع:
قانون تملک آپارتمان ها
آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها
قانون آیین دادرسی مدنی
دستورالعمل های سازمان ملی استاندارد ایران