قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول؛ گامی به سوی شفافیت یا افزایش بوروکراسی؟

مقدمه

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ لازم الاجرا شده است، یکی از مهم ترین تحولات حقوق ثبت در سال های اخیر به شمار می آید. این قانون با هدف افزایش شفافیت در نقل و انتقال املاک، جلوگیری از معاملات معارض و ارتقای نظم حقوقی در بازار املاک تدوین شده است.

با این حال، اجرای آن پرسش های جدی در زمینه میزان اعتبار اسناد عادی، چگونگی رسیدگی به دعاوی مبتنی بر این اسناد و آثار اقتصادی آن بر معاملات مردم ایجاد کرده است.

فلسفه وضع قانون

پیش از این، معاملات اموال غیرمنقول در قالب اسناد عادی نیز بین طرفین معتبر تلقی می شد و تا زمانی که اختلافی رخ نمی داد، کمتر کسی به سراغ ثبت رسمی می رفت. همین امر باعث شکل گیری پرونده های متعدد ناشی از معاملات معارض، فروش مال غیر و انتقال مکرر یک ملک به چند نفر شد.

قانون جدید با هدف پایان دادن به این نابسامانی ها، رویکردی تازه اتخاذ کرده است.

بر اساس این قانون، در صورتی که میان طرفین معامله ای که به صورت عادی انجام شده اختلافی ایجاد شود، دعوای ناشی از آن در مراجع قضایی مسموع نخواهد بود.

به بیان دیگر، این قانون به جای بی اعتبار دانستن مطلق اسناد عادی، راه اقامه دعوای مستند به اسناد عادی را مسدود کرده تا از این طریق، مردم به ثبت رسمی معاملات ترغیب شوند.

در کنار این، پیش بینی شده است که سامانه ای ملی برای ثبت معاملات عادی ایجاد گردد تا دارندگان این اسناد بتوانند با ثبت اطلاعات خود در سامانه، از برخی مزایای اسناد رسمی (یا شبه رسمی) بهره مند شوند. این بخش از قانون می تواند پلی میان نظام سنتی معاملات و نظام مدرن ثبت رسمی ایجاد کند.

اهداف اصلی قانون

هدف قانونگذار از تصویب این قانون، صرفا سخت گیری اداری نبوده و چند هدف کلیدی را دنبال می کند:

• شفاف سازی مالکیت ها و جلوگیری از نقل و انتقالات پنهان؛
• کاهش پرونده های قضایی ناشی از معاملات معارض؛
• ایجاد بانک جامع املاک برای سیاست گذاری اقتصادی و مالیاتی؛
• افزایش اعتماد عمومی به نظام ثبت رسمی از طریق کاهش اختلافات ملکی.

از این منظر، قانون مزبور را می توان یکی از گام های مهم در مسیر تحقق دولت الکترونیک و شفافیت اقتصادی دانست.

چالش های اجرایی و انتقادات

با وجود اهداف مثبت، اجرای این قانون بدون چالش نخواهد بود.

نخست آنکه بسیاری از معاملات در مناطق روستایی یا شهرهای کوچک همچنان به صورت سنتی و با اسناد عادی انجام می شود. در نبود زیرساخت های کافی و آگاهی عمومی، احتمال دارد این قانون در ابتدا باعث افزایش بوروکراسی و سردرگمی مردم شود.

دوم آنکه هزینه های تنظیم سند رسمی و مالیات های مرتبط، برای برخی اقشار بازدارنده است. در نتیجه، اگر مشوق های اقتصادی مناسب پیش بینی نشود، ممکن است مردم به راه های صوری یا غیر رسمی برای نقل و انتقال روی آورند.

و سوم آنکه برخی کارشناسان معتقدند سامانه های ثبتی فعلی هنوز به طور کامل یکپارچه و برخط نیستند که این موضوع می تواند سرعت و دقت اجرای قانون را کاهش دهد.

تاثیر این قانون بر دعاوی حقوقی

از منظر حقوق خصوصی، اجرای این قانون موجب تحول در دعاوی ملکی و قراردادی خواهد شد. برای مثال، دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی احتمالا کاهش می یابد، اما در مقابل، دعاوی جدیدی همچون ابطال معاملات عادی یا اعتراض به عدم ثبت در سامانه ملی املاک افزایش خواهد یافت.

بنابر این ضروری است قوه قضائیه، کانون و مرکز وکلا و سازمان ثبت اسناد، علاوه بر دستورالعمل ها، آموزش های لازم برای رویه واحد قضایی را تدوین کنند تا از تشتت آراء جلوگیری شود.

جمع بندی

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را باید گامی در مسیر نظم حقوقی و شفافیت اقتصادی دانست، نه صرفا افزایش تشریفات اداری.

موفقیت آن در گرو آموزش عمومی، توسعه زیرساخت های فنی، کاهش هزینه های ثبتی و اجرای دقیق بخش سامانه ای قانون است.

در غیر این صورت، بیم آن می رود که این تحول ارزشمند در مسیر اجرا با مقاومت اجتماعی و ناکارآمدی اداری مواجه شود.

این یادداشت با هدف تحلیل علمی و آگاهی رسانی عمومی تنظیم شده و بیانگر دیدگاه شخصی نگارنده است.