افزایش نجومی اجاره بها بلای جان مستاجران

افزایش نجومی اجاره بها بلای جان مستاجران

امیرحسین صفدری وکیل دادگستری و پژوهشگر علم حقوق

در سال های اخیر افزایش قیمت در بازار مسکن همواره یکی از اصلی ترین دغدغه های خانواده ها است، باتوجه به شرایط اقتصادی موجود و بحث معیشت مردم و اتفاقات مختلف در کشور شاهد افزایش نجومی اجاره بها در اکثر کلان شهرها از جمله تهران، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز و... هستیم.

در حالی که بر اساس مصوبه جدید شورای مسکن استان تهران که با حضور مسئولان وزارت راه و شهرسازی، تعزیرات و اتحادیه مشاوران املاک برگزار شد، حداکثر افزایش نرخ اجاره در تهران برای سال ۱۴۰۴، تا ۲۵ درصد افزایش و همچنین در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر در استان تا ۲۰ درصد افزایش تصویب شد؛ اما این که تا چه اندازه این افزایش قیمت اجاره مسکن رعایت می شود نیازمند یک ضمانت اجرای قانونی قوی و نظارت مستمر مسولین امر در جامعه را میطلبد.

متاسفانه باید بگویم که این روزها در جامعه ی ما شاهد افزایش قیمت تمامی اجناس مورد نیاز مردم هستیم و این مسله باعث شده اجاره بهای مسکن هم مثل خیلی از چیزهای دیگر افزایش زیادی پیدا کند؛ در این روزها روند افزایشی قیمت دلار، سکه، طلا، مسکن، خودرو به همراه رکود اقتصادی و کاهش ارزش پول ملی و... زندگی مردم را سخت تر از قبل کرده و سفره آنها را کوچک کرده است.

همانطور که در بالا بیان شد سوال های مهمی که از طرف مستاجران این روزها زیاد شنیده می شود این است که آیا این مصوبه افزایش نرخ اجاره بها ضمانت اجرایی دارد یا ندارد؟؟ آیا با درآمد مردم هم این افزایش اجاره بها همخوانی دارد یا ندارد؟؟ آیا موجر می تواند دستور تخلیه مستاجر خود را بگیرد یا نمی تواند؟؟ قانون چه حمایتی از مستاجران می کند؟؟

این سوالات مهمترین سوالاتی است که در حوزه مسکن ذهن مردم را در حال حاضر درگیر خود کرده است. در پاسخ به این سوالات ابتدا باید بگویم که با توجه به وضعیت موجود در کشور که هر روز شاهد افزایش قیمت دلار، طلا، سکه، خودرو، اجناس مورد نیاز مردم و... هستیم، همین افزایش 20 تا 25 درصدی اجاره بها هم مبلغ بسیار زیادی می باشد چرا که تعداد کثیری از مردم قادر به پرداخت آن نیستند و این وظیفه دولت است که فکری برای این بازار آشفته مسکن داشته باشد.

پیشنهاد می کنم باتوجه به اتفاقات اخیر در کشور دولت محترم ابتدا به مستاجران از طریق وام های بدون سود و بازپرداخت طولانی مدت تسهیلات کافی و مورد نیاز مردم را به آنها ارائه بدهد تا مستاجران عزیز بتوانند از پس هزینه های بالای اجاره خانه ها بربیایند؛ ایراد اساسی مصوبات این چنینی این است که برخی از موجر ها به این مصوبه ها اصلا توجه ای نمی کنند.

در حال حاضر با توجه به مشاهدات میدانی در جامعه شاهد این هستیم که اکثر موجرها پس از پایان قرارداد اجاره، قیمت اجاره بها را برای سال جدید افزایش نجومی می دهند و اگر مستاجر قبول نکرد، مستاجر خود را به بهانه های واهی بیرون می کنند و قراردادی جدید با نرخ جدیدی که خودشان دوست دارند منعقد می کنند و این کار قابل پیگیری هم نمی باشد.

این در حالی است که در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 اصلاحی سال 1403 به صراحت بیان شده است: در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تایید موجر، مستاجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود. اما اکثر موجرها خودشان قرارداد اجاره را منعقد می کنند و حتی از بنگاه های املاک هم استفاده نمی کنند تا این قرارداد اجاره آنجا ثبت شود و کد رهگیری برای آن قراردادها صادر شود.

بنده به عنوان یک پژوهشگر علم حقوق به دولت و مجلس محترم پیشنهاد می کنم ابتدا سامانه ای جامع در حوزه مسکن طراحی شود و تمامی موجرها و مستاجران را ملزم و متعهد به ثبت قراردادهای اجاره ی خود در آن سامانه کند و برای هر قرارداد اجاره یک کد رهگیری جداگانه و اختصاصی صادر شود، تا زمانی که قرارداد اجاره به پایان رسید و صاحبخانه مستاجر را به هر دلیلی بیرون کرد نتواند برای مستاجر جدید بیش از آن مقداری که قانون معین کرده است افزایش قیمت اجاره بها داشته باشد و هر موجری که از این مسله تخلف کرد را جریمه سنگین کند تا حمایت از مستاجران مشخص شود.

بطور مثال فردی قرارداد اجاره یک باب منزل مسکونی را در هر ماه اجاره به مبلغ 6 میلیون تومان در سال 1403 منعقد کرده است و حال در سال 1404 صاحبخانه می خواهد به قیمت 13 میلیون تومان خانه مورد نظر را به همان مستاجر فعلی اجاره بدهد و اگر مستاجر قبول نکند باید تخلیه کند و اینطور صاحبخانه با بیرون کردن مستاجر به بهانه های مختلف و آوردن مستاجر جدید قراردادی جدید با قیمت دلخواه خود منعقد می کند و هیچ نظارتی هم بر این مسله وجود ندارد.

اگر نگاهی علمی و حقوقی به این مسائل مهم در کشور نداشته باشیم در آینده نزدیک شاهد این خواهیم بود که، مردم در چادر زندگی کنند و افراد نیازمند و بی سرپناه به سمت زندگی به صورت زاغه نشینی، قبر خوابی، پشت بام خوابی و یا حتی رو به خانه های دست ساز بیاورند یا چند خانواده با هم یک منزل را اجاره کنند که قطعا تاثیرات منفی و آسیب زای آن جامعه را دچار بحران اساسی خواهد کرد. مسولین محترم باید یک فکر اساسی کنند تا این تبعیض و بی عدالتی ها را در جامعه از بین ببرند چرا که این مشکلات و این مسائل در شان ملت فرهیخته و متمدن ایران نیست.