تحلیل تطبیقی حمایت های دولتی در بخش مسکن: ایران و کشورهای توسعه یافته
به قلم: مهندس هادی زرقانی – مدیرعامل گروه ساختمانی زرقانی
چکیده
مسکن یکی از اساسی ترین نیازهای انسان و شاخصی مهم در توسعه اجتماعی و اقتصادی کشورهاست. حمایت های دولتی در حوزه مسکن نقش کلیدی در تامین این نیاز دارد. با این حال، تفاوت میان کشورهای در حال توسعه و کشورهای توسعه یافته در شیوه های حمایت دولتی چشمگیر است. در ایران، سیاست های حمایتی عمدتا بر وام های یارانه ای، طرح های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن متمرکز بوده که با مشکلاتی مانند تامین مالی ناکافی، تورم مصالح و ضعف در اجرای پروژه ها روبه روست. در مقابل، کشورهای توسعه یافته ای مانند آلمان، سوئد، آمریکا و ژاپن با بهره گیری از سیاست های پایدار مالیاتی، نظام اجاره داری حرفه ای، یارانه های هدفمند و برنامه ریزی شهری بلندمدت توانسته اند نیازهای مسکن اقشار مختلف را بهتر تامین کنند. این مقاله با مرور ادبیات، بررسی مطالعات موردی و تحلیل تطبیقی، به مقایسه الگوهای حمایتی ایران و جهان اول پرداخته و راهکارهایی برای اصلاح سیاست های مسکن در ایران ارائه می دهد.
کلیدواژه ها: حمایت دولتی، مسکن، ایران، کشورهای توسعه یافته، سیاست گذاری، یارانه
مقدمه
مسکن همواره به عنوان یکی از سه نیاز اساسی انسان (خوراک، پوشاک، سرپناه) شناخته می شود. از نگاه اقتصادی نیز، بازار مسکن سهم قابل توجهی از تولید ناخالص داخلی کشورها را به خود اختصاص می دهد. به همین دلیل، سیاست گذاری در حوزه مسکن هم جنبه اجتماعی و هم جنبه اقتصادی دارد.
در ایران، مسکن طی دهه های اخیر همواره یکی از چالش های اصلی دولت ها بوده است. رشد سریع جمعیت شهری، تورم مزمن، کمبود زمین شهری و نبود ابزارهای مالی متنوع، باعث شده که سیاست های حمایتی اغلب کوتاه مدت و مقطعی باشند.
در مقابل، کشورهای توسعه یافته با رویکردی بلندمدت، نظام مند و مبتنی بر عدالت اجتماعی توانسته اند مسکن را به عنوان بخشی پایدار از رفاه شهروندان مدیریت کنند. هدف این مقاله مقایسه ی دقیق این دو رویکرد و یافتن نقاط ضعف و قوت در سیاست های ایران است.
مبانی نظری
۱. مفهوم حمایت دولتی در مسکن
حمایت دولتی شامل مجموعه ای از ابزارهای مالی، قانونی و اجرایی است که دولت ها برای افزایش دسترسی اقشار مختلف به مسکن مناسب به کار می گیرند. این ابزارها معمولا شامل:
- یارانه های مستقیم (نقدی یا غیرنقدی)
- تسهیلات بانکی با نرخ ترجیحی
- سیاست های مالیاتی (کاهش یا معافیت)
- احداث و عرضه مستقیم واحدهای مسکونی
- حمایت از بازار اجاره و قوانین کنترل اجاره بها
۲. الگوهای جهانی
در جهان سه مدل اصلی حمایت قابل مشاهده است:
- مدل لیبرال (آمریکا): تمرکز بر بازار و نقش محدود دولت.
- مدل رفاهی–اجتماعی (سوئد، آلمان): حضور قوی دولت و شهرداری ها در ساخت و اجاره مسکن.
- مدل ترکیبی (ژاپن): همکاری دولت، بخش خصوصی و تعاونی ها.
وضعیت حمایت های دولتی در ایران
- وام های یارانه ای: بانک مسکن اصلی ترین ابزار دولت است، اما نرخ بهره بالا و اقساط سنگین مانع اصلی برای دهک های پایین است.
- طرح مسکن مهر (۱۳۸۶–۱۳۹۲): ساخت انبوه مسکن با زمین رایگان دولتی. مشکلات: مکان یابی نامناسب، کیفیت پایین، کمبود خدمات شهری.
- نهضت ملی مسکن (۱۴۰۰ تاکنون): هدف ساخت ۴ میلیون واحد؛ اما کمبود منابع مالی و افزایش هزینه ها روند آن را کند کرده است.
- یارانه های غیرمستقیم: مانند تخصیص زمین دولتی یا معافیت های مالیاتی محدود؛ اما فاقد انسجام و نظارت کافی.
- مشکلات اصلی:نبود سیاست پایدار و تغییر مداوم دولت ها
اتکای بیش از حد به بودجه عمومی
کم توجهی به بازار اجاره
ضعف نظام مالیاتی بر خانه های خالی و سوداگری
حمایت های دولتی در کشورهای توسعه یافته
۱. آلمان
- نظام اجاره داری حرفه ای: بیش از ۵۰٪ جمعیت اجاره نشین هستند.
- قانون کنترل اجاره بها (Mietpreisbremse): جلوگیری از افزایش بیش از حد اجاره.
- یارانه های هدفمند برای نوسازی انرژی در ساختمان ها.
- وام های کم بهره از بانک توسعه ای KfW برای خرید یا ساخت مسکن.
۲. سوئد
- دولت و شهرداری ها مالک بخشی از واحدهای اجاره ای هستند.
- یارانه مستقیم برای اقشار کم درآمد.
- نظام مالیاتی شفاف بر معاملات مسکن برای جلوگیری از سفته بازی.
- حمایت از تعاونی های مسکن (Housing Cooperatives).
۳. آمریکا
- ابزار اصلی: وام های رهنی بلندمدت از طریق نهادهای فدرال مانند Fannie Mae و Freddie Mac.
- یارانه مالیاتی برای خریداران خانه اول.
- برنامه های کمک هزینه اجاره (Housing Vouchers) برای خانواده های کم درآمد.
۴. ژاپن
- همکاری دولت با بخش خصوصی در احداث پروژه های بزرگ شهری.
- تاکید بر بازآفرینی شهری و مقاوم سازی پس از زلزله.
- حمایت از مسکن اجتماعی برای سالمندان و اقشار خاص.
مطالعات موردی
۱. ایران: مسکن مهر
- هدف: خانه دار کردن دهک های پایین.
- مشکلات: مکان یابی دور از شهرها، کمبود زیرساخت، وابستگی شدید به بودجه.
- پیامد: بخشی از واحدها بدون سکنه باقی مانده اند.
۲. اتریش: شهر وین
- بیش از ۶۰٪ ساکنان در مسکن اجاره ای با حمایت دولت زندگی می کنند.
- شهرداری وین بزرگ ترین مالک مسکن در جهان است.
- کیفیت بالا، اجاره معقول، خدمات شهری کامل.
- نتیجه: وین همواره در رتبه های اول کیفیت زندگی شهری است.
بحث تطبیقی
- پایداری سیاست ها:ایران: تغییرپذیری شدید با هر دولت.
جهان اول: سیاست های بلندمدت و غیرسیاسی.
- تمرکز بر مالکیت یا اجاره:ایران: تمرکز صرف بر خانه دار کردن.
آلمان/وین: تمرکز بر اجاره پایدار و باکیفیت.
- ابزارهای مالی:ایران: وام های محدود و ناکارآمد.
آمریکا/آلمان: بازار رهن قوی و بانک های توسعه ای.
- عدالت اجتماعی:ایران: ضعف در هدف گیری دهک های پایین.
سوئد/وین: حمایت مستقیم از اقشار کم درآمد.
نتیجه گیری و پیشنهادها
مقایسه نشان می دهد که ایران نیازمند تغییر بنیادین در سیاست های حمایتی مسکن است. مهم ترین راهکارها عبارتند از:
- تقویت نظام اجاره داری حرفه ای و ایجاد بازار پایدار اجاره.
- ایجاد بانک توسعه ای مسکن برای تامین مالی بلندمدت.
- اجرای مالیات بر خانه های خالی و زمین های بایر برای مقابله با سوداگری.
- مکان یابی علمی پروژه ها و همراهی با خدمات شهری.
- توجه به تعاونی های مسکن به عنوان ابزار عدالت اجتماعی.
- پایداری سیاست ها و جلوگیری از تغییرات مکرر با تغییر دولت ها.
منابع (گزیده)
- UN-Habitat. (2022). Global Housing Policy Report.
- Ministry of Housing, Iran. (1402). گزارش نهضت ملی مسکن.
- Scanlon, K., Whitehead, C. (2016). Social Housing in Europe.
- GdW, German Housing Association Reports (2021