کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری
کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری
کمیسیون ماده 5، که به عنوان طرح امکان سنجی شهرسازی نیز شناخته می شود، به مالکان این اجازه را می دهد تا تغییراتی در ساختمان های خود ایجاد کنند. اگر شما نیز قصد دارید کاربری ساختمان خود را تغییر دهید یا به دنبال اطلاعات بیشتر درباره این فرآیند هستید، در جای درستی قرار دارید. در این مقاله، با اعضای کمیسیون ماده 5، وظایف و اختیارات آن و همچنین کمیته کارشناسی آشنا خواهید شد. در ادامه، مراحل ارجاع به کمیسیون ماده 5 و مدارک لازم برای این کمیسیون را بررسی خواهیم کرد. موسسه حقوقی دادآوید رسا در این مقاله اطلاعات مفیدی در خصوص کمیسیون ماده 5 به شما ارائه خواهد داد.
کمیسیون ماده 5 شهرداری به منظور بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آن ها تشکیل می شود. طبق قانون، بررسی و تصویب طرح های تفصیلی در هر استان یا فرمانداری کل، به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار یا فرماندار کل و عضویت افراد زیر انجام می گیرد:
- رئیس انجمن شهرستان
- شهردار
- نمایندگان وزارت فرهنگ و هنر
- نمایندگان وزارت آبادانی و مسکن
- نماینده مهندس مشاور تهیه کننده طرح
آن قسمت از نقشههای تفصیلی که به تصویب انجمن شهر برسد، برای شهرداری لازمالاجرا خواهد بود. تغییرات نقشههای تفصیلی اگر در اساس طرح جامع شهری موثر باشند، باید به تایید شورای عالی شهرسازی برسند.» تبصره «بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها در شهر تهران به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزرای مسکن و شهرسازی کشور، نیرو ( در حد معاونت مربوطه)، سرپرست سازمان حفاظت محیط زیست و شهردار تهران یا نماینده تامالاختیار او و رئیس شورای شهر تهران میباشد.» طرح تفصیلی طرحی است بر اساس معیارهای کلی طرح جامع شهر و همچنین نحوه استفاده از زمینهای شهری در سطح محلات مختلف که موارد زیر در آن تعیین میگردد:
- موقعیت و مساحت دقیق زمین ها
- وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور
- میزان و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری
- اولویت های مناطق بهسازی، نوسازی و توسعه شهری
- حل مشکلات شهری و تعیین موقعیت عوامل مختلف شهری
بنابراین، می توان نتیجه گرفت که طرح تفصیلی، به طور دقیق کاربری زمین های شهری را مشخص می کند، شامل مساحت و متراژ، و در چارچوب طرح جامع شهری تعریف می شود. این طرح همانند یک شناسنامه برای تعیین وضعیت حقوقی و فنی زمین های شهری عمل می کند. اعضای کمیسیون ماده 5 شهرداری بر اساس قانون کمیسیون ماده 5 شهرداری، اعضای این کمیسیون عبارتند از:
- استاندار یا معاون عمرانی وی به عنوان رئیس جلسه کمیسیون
- شهردار
- نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی (که به تازگی به وزارت راه و شهرسازی تغییر نام داده است)
- وزارت جهاد کشاورزی
- سازمان میراث فرهنگی (که به وزارت میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری تعلق دارد)
- رئیس شورای اسلامی شهر ذی ربط
- نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی)، بدون حق رای
جلسه کمیسیون ماده 5 با حضور رئیس، دبیر و حداقل 3 عضو از اعضای کمیسیون رسمیت می یابد. مصوبه کمیسیون زمانی معتبر خواهد بود که 4 عضو از اعضای کمیسیون رای موافق بدهند. اعضای کمیسیون ماده 5 شهرداری تهران طبق تبصره های 3 و 4 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، اعضای کمیسیون ماده 5 در تهران عبارتند از:
- معاونین ذی ربط وزرای مسکن و شهرسازی، کشور، نیرو و جهاد کشاورزی
- معاونین روسای سازمان های حفاظت محیط زیست، میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی
- شهردار تهران (به عنوان رئیس کمیسیون)
- رئیس شورای اسلامی شهر تهران (بدون حق رای)
رئیس کمیسیون ماده 5 شهرداری تهران، شهردار تهران است. وظایف کمیسیون ماده 5 شهرداری چیست؟ کمیسیون ماده 5 شهرداری که از آن با نام شورای عالی شهرسازی و معماری یاد میشود؛ وظایفی دارد که از مهمترین آنان میتوان به بررسی پیشنهادات ارائه شده در خصوص سیاستهای شهرسازی در هیات وزیران اشاره کرد. به عبارت دیگر، از وظایف اصلی کمیسیون ماده 5 تغییر و تصویب طرح های تفصیلی میباشد. طبق آیین نامه: «تغییرات نقشههای تفصیلی اگر بر اساس طرح جامع شهری موثر باشند، باید به تایید مرجع تصویب کننده طرح جامع (شورای عالی شهرسازی و معماری ایران یا مرجع تعیین شده از طرف شورای عالی) برسند.» همچنین کمیسیون ماده 5، وظیفه دیگری در خصوص لوایح و مقررات شهرسازی و طرح های جامع شهری و معماری دارد که در رابطه با چگونگی استفاده و کاربری زمین به لحاظ اداری، مسکونی، فضای سبز و… اظهار نظر میکند و سپس اگر تغییراتی در خارج از طرح تفصیلی باشند، بررسی و مصوب خواهد کرد. بیشتر مطالعه کنید: بررسی کمیسیون ماده 77 شهرداری؛ مرجع حل اختلافات مالی میان مودیان و شهرداری مرجع صالح به رسیدگی از کمیسیون ماده 5 کجاست؟
شکایات مطروحه علیه کمیسیون ماده 5 عمدتا از نظر صلاحیت در صلاحیت دیوان عدالت اداری قرار می گیرند. چرا که کمیسیون ماده 5، از جمله مراجع اداری و دولتی به شمار می آید. در اغلب موارد، شکایات علیه این کمیسیون جنبه ترافعی نداشته و در نتیجه، در صورت بروز چنین شرایطی، این دعاوی در دادگاه های عمومی مورد بررسی قرار می گیرند. در این موارد، توصیه می شود از خدمات وکیل باتجربه در دعاوی مربوط به شهرداری و دیوان عدالت اداری برای طرح شکایت از کمیسیون ماده 5 استفاده نمایید. به طور کلی، مصوبات کمیسیون ماده 5 اعتبار قانونی داشته و لازم الاجرا هستند. در مواردی که مصوبه کمیسیون ماده 5 خلاف قانون باشد، امکان دادخواهی وجود دارد. در این راستا، نظریه مشورتی از اداره حقوقی قوه قضائیه صادر شده است که به شرح زیر است: "به موجب نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه، مستفاد از ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری مصوب 1351 و اصلاحات بعدی، پس از ابلاغ طرح تفصیلی به صورت قانونی، هیچ دلیلی برای توقف آن از سوی مقامات مجری وجود ندارد و طرح مذکور باید اجرا شود." این مصوبه، عنوان مقرره را دارد و برای توقف یا ابطال آن، پیش بینی هایی در قوانین مربوطه وجود دارد. در نتیجه، حکم اولیه در این خصوص، لزوم پایبندی به مصوبه و لازم الاجرا بودن آن توسط تمام مقامات، از جمله استاندار است. تا زمانی که این مصوبه تعلیق، ابطال یا توقف نشود، برای تمامی مقامات و مراجع لازم الاجرا خواهد بود. نحوه درخواست تغییر کاربری اراضی در کمیسیون ماده 5 شهرداری اگر مالکین اراضی واقع در محدوده شهر یا حریم شهری قصد تجدید بنا با کاربری جدیدی را دارند که تحت صلاحیت کمیسیون ماده 5 شهرداری قرار می گیرد، باید درخواست خود را از طریق دفاتر خدمات نوسازی به شهرداری مربوطه ارسال کنند. شهرداری پس از بررسی اولیه، موضوع را برای اتخاذ تصمیم به کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی ارجاع می دهد. تصمیم نهایی در خصوص پذیرش یا رد تغییر کاربری املاک، در صلاحیت این کمیسیون است. اگر کمیسیون ماده 5 شهرداری از پذیرش تمام یا بخشی از درخواست متقاضی خودداری کند، این تصمیم قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است. پس از رد شکایت در شعبه بدوی دیوان عدالت اداری، دادنامه صادره قابل تجدیدنظر و در نهایت اعاده دادرسی در دیوان عدالت اداری خواهد بود. اعتراض و نظریه کمیسیون فنی کمیسیون ماده 5 شهرداری نظریه های کارشناسی صادره از کمیسیون فنی با عنایت به مشورتی و کارشناسی بودن موضوع به ذینفع ابلاغ نشده و صرفا جهت بررسی به کمیسیون ماده 5 ارسال می گردد و راسا قابل اعتراض نمی باشد و ذی نفع صرفا می تواند از طریق دبیرخانه کمیسیون ماده 5 اقدام به ارائه اعتراض به کمیسیون ماده 5 شهرداری نماید. زمان درخواست تغییر کاربری توسط شهرداری به کمیسیون ماده 5 گاهی اوقات، به دلیل اجبارهایی مانند عدم تملک املاک توسط صاحبان کاربری (ادارات و دستگاه های اجرایی موضوع ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک مصوب 1367) در مدت تعیین شده (حداکثر 5 سال)، متقاضیان برای اخذ مجوز ساخت و ساز به شهرداری مراجعه می کنند. در برخی مواقع، شهرداری ممکن است تصمیم بگیرد که در یک منطقه با چند کاربری مختلف، مجتمع های تجاری یا مسکونی احداث کند. در این صورت، اجبارا باید کلیه املاک مورد نظر به یک کاربری واحد اختصاص یابد. همچنین، اگر مالک یا مالکان تصمیم بگیرند که مجتمع های تجاری، مسکونی یا بهداشتی را در کاربری های غیرمرتبط ایجاد کنند، یا در نتیجه گسترش و مهاجرپذیری شهر، نیاز به اضافه کردن کاربری های مسکونی یا تجاری باشد، شهرداری ممکن است درخواست تغییر کاربری کند. علاوه بر این، در صورتی که شهرداری تشخیص دهد کاربری های قبلی مانند گورستان ها یا کشتارگاه های قدیمی نیاز به تغییر کاربری دارند، درخواست تغییر کاربری نیز مطرح خواهد شد. کمیسیون ماده 5 کدام طرح ها را تصویب می کند؟
در کمیسیون ماده 5، طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آن ها بررسی و تصویب می شوند. طرح تفصیلی به طرحی گفته می شود که بر مبنای آن، اصول کلی طرح جامع شهر و نحوه استفاده از زمین های شهری تعیین می شود. این طرح شامل موارد زیر است:
- موقعیت و متراژ دقیق زمین
- وضعیت شبکه عبور و مرور
- میزان و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری
- اولویت های بهسازی، نوسازی، حل مشکلات شهری و گسترش آن
این جلسه تحت مدیریت استاندار برگزار می شود و در صورت عدم حضور استاندار، معاون عمرانی وی جایگزین خواهد شد. بر اساس شرایط طرح، سازمان ها و ادارات مختلف ممکن است در کمیسیون ماده 5 حضور یابند. از جمله این سازمان ها و ادارات می توان به اداره کل راه و شهرسازی، سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، شهرداری و سازمان جهاد کشاورزی اشاره کرد. برخی از اعضای کمیسیون حق رای ندارند، از جمله مهندسین مشاور یا تهیه کنندگان طرح، مدیر شورای شهر، نمایندگان سازمان محیط زیست و نظام مهندسی استان. همچنین، مدیران شرکت آب و فاضلاب و نماینده دفتر فنی استانداری می توانند بسته به نیاز طرح، در این کمیسیون حضور داشته باشند. مراحل ارجاع به کمیسیون ماده 5: فرایند رسیدگی به طرح در کمیسیون ماده 5 معمولا حدود سه تا چهار ماه زمان می برد و مراحل مختلفی را شامل می شود که در ادامه شرح داده شده است:
تسلیم درخواست به شهرداری: ابتدا باید نامه درخواستی از شهرداری به همراه نظریه مهندسین بازنگری در طرح تفصیلی ارسال شود. این نامه باید ممهور به مهر دبیرخانه سازمان باشد و به بخش مربوطه ارسال گردد.
ثبت نامه و ارسال به واحد شهرسازی: پس از دستور مدیر شهرسازی، نامه در دفترخانه ثبت شماره شده و به دفتر واحد شهرسازی ارسال می شود. بررسی این نامه توسط کارشناس مسئول انجام می شود.
نظر کارشناس مسئول: در این مرحله، کارشناس مسئول نظر خود را در مورد طرح بیان می کند. اگر نظر او قطعی باشد، طرح برای بررسی به کمیسیون ارجاع داده می شود. در غیر این صورت، طرح باید دوباره مورد بازبینی و بررسی قرار گیرد.
بررسی نهایی در کمیسیون: پس از ارجاع طرح به کمیسیون، اعضای کمیسیون تمامی نقشه ها و راهکارهای مطرح شده را بررسی می کنند. در نهایت، در صورتی که طرح تایید شود، امضا می شود. این فرایند معمولا زمان بر است و به دقت بررسی های کارشناسی نیاز دارد تا نتیجه مطلوب به دست آید. تخلفات کمیسیون ماده 5 شهرداری: همانطور که گفتیم کمیسیون ماده 5 شهرداری از اصلی ترین سازمان ها در انجام امور شهر و شهرسازی است. ضرر و زیان عواملی از جمله ساخت و سازهای بی رویه و تخریب نمودن باغات، فضای سبز، از بین بردن زمین های کشاورزی و ساختن برج های مسکونی و تجاری به جای آن ها، شهروندان و حتی محیط زیست را نیز تحت تاثیر قرار می دهد. کمیسیون ماده 5 در بعضی موارد، مغایرت زیادی در طرح جامع و تفصیلی شهرها ایجاد می کند، بر این اساس باعث می شود تا با مصوبات خود، فضاهای شهری را از اساس خارج کند. در نتیجه، اقدامات صورت گرفته باعث ناپایداری می شود و همین ناپایداری در سطح کیفیت زندگی افراد، دیگر موجودات و محیط زیست اثرات منفی می گذارد. موارد ذکر شده می تواند نشان دهنده تخلفات کمیسیون ماده 5 باشد و از طرفی بیانگر سستی در نظارت و برخورد قانونی با این تخلفات است.
خلاصه مطلب: کمیسیون ماده 5 به طور کلی به طرح های تفصیلی و تغییر کاربری در این طرح ها مرتبط می شود و لازم به ذکر است که اعضای آن در تمامی استان ها از جمله تهران باهم فرق دارد، از این رو این کمیسیون، تغییر کاربری نیز نام برده می شود. در این مقاله تمام نکات مربوط به کمیسیون ماده 5 را بررسی کردیم. در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی از کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری کسب کرده باشید.