مصطفی لطفی
177 یادداشت منتشر شده"انقلاب ثبت اسناد: چگونه معاملات غیررسمی را در سامانه یکپارچه رسمی کنیم؟" موجز و کدگذاری شده آیین نامه اجرایی تبصره (۱۰) ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
هوالمالک
"انقلاب ثبت اسناد: چگونه معاملات غیررسمی را در سامانه یکپارچه رسمی کنیم؟"
موجز و کدگذاری شده آیین نامه اجرایی تبصره (۱۰) ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
در دنیای پرچالش اموال غیرمنقول، هزاران سند غیررسمی همچون بمب ساعتی حقوقی می تکند! آیین نامه اجرایی تبصره (۱۰) ماده (۱۰) قانون ثبت معاملات با راه اندازی سامانه یکپارچه «ساماندهی اسناد غیررسمی»، انقلابی در نظام مالکیت ایران ایجاد کرده است. این یادداشت تلاش دارد،:
- رمز استفاده از فرصت ۸ ساله طلایی را فاش کند،
- تله های حقوقی معاملات خارج از سامانه را شناسایی کند،
- و مسیر تبدیل اسناد سنتی به مالکیت حدنگار را ترسیم کند.
هسته اصلی آیین نامه در ۴ خط:
۱. مخاطبان: فقط مدعیانی که ادعای خود را در مهلت قانونی در سامانه ثبت و "اقدام قانونی" کرده اند، تا ۸ سال پس از راه اندازی سامانه می توانند اعمال حقوقی (فروش، رهن، انتقال) را منحصرا در سامانه انجام دهند.
۲. هشدار: هرگونه معامله خارج از سامانه باطل و مشمول مجازات است (تبصره ۱ ماده ۲).
۳. پیش نیازها: احراز هویت الکترونیک، اخذ کد رهگیری، بررسی تداخل ادعا با اراضی دولتی (مواد ۸ تا ۱۰).
۴. پیامد انتقال: با انجام عمل حقوقی در سامانه، منتقل الیه جانشین مدعی در کلیه مراجع قضایی می شود (ماده ۱۵).
پایان فرصت ۸ ساله = بسته شدن پنجره رسمی سازی اسناد غیررسمی!"
فصل اول: تعاریف کلیدی
۱. قانون: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱/۹/۶ مجلس شورای اسلامی.
۲. آیین نامه: آیین نامه اجرایی ماده (۱۰) قانون و تبصره های ۱ و ۲ آن.
۳. سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.
۴. سامانه: سامانه «ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (۱۰) قانون.
۵. اعمال حقوقی: کلیه اقدامات حقوقی مرتبط با اموال غیرمنقول (مثل خرید، فروش، رهن).
۶. اقدام قانونی: اقدامات مدعی جهت اثبات ادعا در مراجع ذی صلاح (ماده ۱۳ آیین نامه).
۷. مراجع قانونی: مراجع قضایی و اجرایی صلاحیت دار (شهرداری، منابع طبیعی، ثبت اسناد).
فصل دوم: شرایط بهره مندی از سامانه
-مشمولان (ماده ۲):
- مدعیانی که ادعای خود را در مهلت قانونی در سامانه ثبت کرده اند.
- تنها تا ۸ سال پس از راه اندازی سامانه می توانند اعمال حقوقی را صرفا در سامانه انجام دهند.
- سازمان موظف است دسترسی لازم را از طریق بخش خصوصی (ماده ۲۶ قانون) فراهم کند.
- محدودیت ها (تبصره ۱ ماده ۲):
- انجام معاملات خارج از سامانه (حتی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد) باطل است و مشمول مجازات ماده (۱) قانون می شود.
- دارندگان اسناد مالکیت غیرحدنگار می توانند با ثبت درخواست در سامانه، سند خود را به سند حدنگار تبدیل کنند (ماده ۳).
فصل سوم: الزامات اعمال حقوقی در سامانه
۱. پیش شرط ها(ماده ۴):
- اخذ کد رهگیری (ماده ۸ آیین نامه).
- صدور گواهی اقدام در سامانه.
۲. موانع انجام عمل حقوقی(ماده ۵):
- صدور حکم قطعی مبنی بر بی حقی مدعی یا سقوط دعوا.
- صدور سند مالکیت برای مدعی.
- عدم پذیرش اقدام مدعی در مراجع قانونی (تبصره ۲).
۳. محدوده اعمال حقوقی (ماده ۶):
- فقط در محدوده ادعای ثبت شده مجاز است.
- انتقال بخشی از ملک نیازمند نقشه با مختصات جغرافیایی و گواهی تفکیک از سازمان دارد.
فصل چهارم: فرآیند انجام عمل حقوقی در سامانه
۱. احراز هویت و رضایت (ماده ۸):
- دریافت کد ملی و شماره همراه طرفین.
- تطابق اطلاعات با سامانه های ثنا (ثبت الکترونیک) و شبکه (احراز هویت).
۲. بررسی شرایط (ماده ۹):
سامانه باید به طور خودکار بررسی کند:
- احراز حیات و سن قانونی (اشخاص حقیقی).
- وجود و عدم انحلال (اشخاص حقوقی).
- اهلیت معاملاتی و عدم ورشکستگی.
- تحقق شرایط ماده (۴).
- نتیجه به صورت «امکان انجام عمل» یا «عدم امکان» اعلام می شود.
۳. استعلام اراضی عمومی (ماده ۱۰):
- سامانه پیش از معامله، تداخل ادعا با اراضی عمومی (ملی، منابع طبیعی، موات) را از وزارتخانه های مربوطه استعلام می کند.
- عدم پاسخ وزارتخانه ها مانع انجام معامله نیست، اما باید به منتقل الیه اعلام شود.
۴. امضای الکترونیک و مستندات (ماده ۱۱ و ۱۲):
- نیاز به امضای الکترونیک حداقل دو شاهد و طرفین.
- نمایش نقشه و آدرس ملک به منتقل الیه پیش از امضا.
- ضبط صدا و تصویر طرفین هنگام انعقاد قرارداد و تطابق زیست سنجشی (بیومتریک).
۵. پرداخت عوض قراردادی(ماده ۱۳):
- پرداخت باید الکترونیکی و قابل رهگیری (شبکه بانکی یا انتقال مال) و فقط به حساب/نام منتقل الیه باشد.
۶.هشدارهای ضروری (ماده ۱۴):
- اعلام عدم انتقال رسمی مالکیت و امکان ابطال معامله به منتقل الیه پیش از امضا.
فصل پنجم: سایر مقررات
- انتقال حقوق مدعی (ماده ۱۵):
- با انتقال مالکیت در سامانه، منتقل الیه جانشین مدعی در کلیه مراجع قضایی و غیرقضایی می شود.
- سازمان موظف است جزئیات انتقال را به مراجع قانونی اعلام کند.
- - الزامات سازمان (ماده ۱۶):
- بارگذاری نمونه قراردادها در سامانه.
- طراحی سامانه مطابق ضوابط آیین نامه.
نکات کلیدی اجرایی
- ضمانت اجرای تخلف (تبصره ۱ ماده ۲):
معاملات خارج از سامانه فاقد اعتبار حقوقی و مشمول مجازات هستند.
- تبصره اراضی کشاورزی (تبصره ۲ ماده ۷):
دارندگان اسناد مشاعی در اراضی کشاورزی خارج از شهرها، در صورت رعایت تبصره (۹) ماده (۱۰) قانون، می توانند از سامانه استفاده کنند.
- مهلت استعلام (تبصره ماده ۱۰):
در اراضی ثبتی اصلی، مهلت پاسخ وزارتخانه ها حداکثر ۱ ماه است.
تذکر نهایی:
این آیین نامه طبق نامه شماره ۲۰۱۴/۰۳/۱۹ معاون اول قوه قضائیه، از تاریخ ابلاغ لازم الاجراست. هرگونه اقدام حقوقی درباره اموال غیرمنقول باید با رعایت دقیق مفاد این سامانه انجام شود.و چه بهتر که از وکلای متخصص در امور ملکی مشورت گرفته شود.
گردآوری و تدوین
مصطفی لطفی وکیل دادگستری
پژوهشگر حقوق خصوصی