ساخت اعیانات و مصادیق تلف حکمی

• در خصوص ساخت اعیانات (مستحدثات) در زمین غصبی و یا بعد انحلال عقد و ارتباط آن با مفهوم تلف حکمی مال نظرات و رویه های متفاوتی وجود دارد با این حال ، رویه قضایی غالب و مستندات حقوقی موجود بیشتر بر این نظر است که در شرایط خاص ساخت و ساز در ملک دیگری که انتقال آن باطل شده است می تواند به نوعی مصداق تلف حکمی محسوب شود.

مثال : اگر قطعه زمینی معامله شده باشد و قبل از اعلام بطلان آن معامله، ایادی بعدی (خریداران بعدی یا کسانی که از خریدار اولیه دریافت کرده اند) روی زمین مستحدثاتی ایجاد کرده باشند ، برابر قاعده لاضرر و اصل منع سوء استفاده از حق مالک تنها حق مراجعه به انتقال دهنده معامله باطل را دارد و می تواند از باب خسارت وارده به مبیع (یعنی کسی که قانونا موجب تلف حکمی شده است ) مطالبه ضرر نمود به عبارت دیگر در چنین حالتی مالک نمی تواند خواستار تخریب اعیانات و بازگشت ملک به حالت اولیه باشد ؛ چرا که این امر موجب اضرار به سازنده خواهد شد و در عوض می تواند جبران خسارت خود را از کسی که معامله باطل را انجام داده و زمینه این تغییرات را فراهم کرده است، طلب کند

قبل از توضیح در خصوص فرض مطرح شده ، بهتر است با معنی (تلف اموال در علم حقوق)آشنا شویم: 

در حقوق ، "تلف" به معنی از بین رفتن یا نابود شدن مال است. این مفهوم در دو جنبه حقوقی و فقهی قابل بررسی است. در حقوق، تلف به دو صورت کلی "تلف واقعی" و "تلف حکمی" وجود دارد. تلف واقعی به از بین رفتن فیزیکی مال و تلف حکمی به از بین رفتن قابلیت استفاده و بهره برداری از مال اشاره دارد.

الف - تلف واقعی: به از بین رفتن کامل یا ناقص مال گفته می شود، به طوری که دیگر قابل استفاده یا بهره برداری نباشد این تلف می تواند به صورت طبیعی یا بر اثر فعل انسان (مانند اتلاف) رخ دهد.

ب- تلف حکمی : به وضعیتی گفته می شود که مال به دلایل قانونی، قراردادی یا حقوقی دیگر قابل استفاده یا بهره برداری نیست و از نظر حقوقی تلف شده محسوب می شود. برای مثال : در قرارداد اجاره اگر مال مورد اجاره به دلیل عدم امکان استفاده به مدت طولانی از بین برود ، تلف حکمی رخ داده است.

علل تلف حکمی:تلف حکمی می تواند به دلایل مختلفی ایجاد شود، از جمله:

• توقیف مال: اگر مالی توسط مقامات قضایی توقیف شود و مالک اصلی دیگر نتواند از آن استفاده کند.

• موانع قانونی: اگر قوانین و مقررات مانع از استفاده مالک از مال خود شوند مانند اینکه تغییری قابل توجه ای در مال ایجاد شود و این درخواست مالک اصلی ضرری به شخص دیگر وارد نماید.

• انتقال مال: اگر مال بدون اجازه مالک به شخص دیگری منتقل شود و در فرایند انتقال، به شخص ثالثی فروخته یا به شکل غیرقابل برگشتی تغییر یابد.

توضیحات بیشتر: تلف حکمی (Deemed Destruction) در حقوق به وضعیتی اطلاق می شود که در آن یک مال از بین نرفته یا نابود نشده است، اما به دلیل شرایطی خاص از نظر قانونی ، در حکم مال تلف شده در نظر گرفته می شود به عبارت دیگر در تلف حکمی مال وجود دارد اما مالک دیگر نمی تواند از آن استفاده کند یا به آن دسترسی داشته باشد

•اثرات تلف حکمی: در صورت تلف حکمی، مالک معمولا حق مطالبه عین مال را از دست می دهد و تنها می تواند مثل یا قیمت مال تلف شده را مطالبه کند.

• این موضوع یکی از مسائل پیچیده و محل اختلاف در حقوق مدنی ایران است که به دلیل پیامدهای عملی فراوان ، همواره مورد توجه حقوقدانان و رویه قضایی قرار گرفته است. به طور کلی ، تلف مال به معنای از بین رفتن عین مال یا خارج شدن آن از سلطه مالک است این تلف می تواند حقیقی (مانند از بین رفتن فیزیکی مال) یا حکمی (مانند انتقال مالکیت به دیگری به گونه ای که اعاده به حالت سابق ممکن نباشد) باشد. در ادامه به بررسی این مسئله می پردازیم که آیا احداث بنا در زمین غصبی می تواند در زمره تلف حکمی قرار گیرد یا خیر؟

• رویکرد رویه قضایی و اصول حقوقی
اختلاف نظر شدیدی در این زمینه وجود دارد، اما رویه قضائی بیشتر بر این دیدگاه است که اگر قبل از اعلام بطلان معامله اولیه، تغییراتی در مبیع (مال فروخته شده) صورت گیرد که اعاده وضع سابق موجب اضرار گردد، باید انتقالات بعدی را از مصادیق تلف حکمی دانست. این استدلال بر پایه دو اصل مهم حقوقی استوار است:

• قاعده "لاضرر": این قاعده فقهی و حقوقی بیان می دارد که هیچ کس نباید به دیگری ضرر بزند. اگر اعاده زمین به حالت سابق پس از ساخت و ساز موجب ضرر جبران ناپذیری به سازنده شود این قاعده می تواند مانع از آن گردد.

• اصل "منع سوء استفاده از حق": این اصل نیز بیانگر آن است که هیچ کس نباید از حق خود به گونه ای استفاده کند که منجر به اضرار به دیگری شود. در این مورد، حتی اگر مالک حق مطالبه عین مال خود را داشته باشد، اگر این مطالبه موجب سوء استفاده از حق و ضرر فراوان به متصرف شود، ممکن است با این اصل در تعارض باشد.

مواد قانونی مرتبط
مفهوم تلف حکمی و انطباق آن با حکم قانون را می توان از مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی قابل استنباط نمود این مواد به نوعی به این نکته اشاره دارند که اگر انحلال عقود (مانند فسخ و انفساخ) رخ دهد، وقوع بیع صحیح قبل از اعلام فسخ و انفساخ، مصداق بارز تلف حکمی خواهد بود. به این معنا که اگر معامله ای به صورت صحیح منعقد شده باشد و سپس به دلیل فسخ یا انفساخ منحل شود نفس معامله صحیح در لحظه وقوع و باعث انتقال مالکیت و در نتیجه از بین رفتن عین از ید مالک سابق به صورت حکمی می شود مضافا اینکه شخص حین تغییر در اعیان دارنده با حسن نیت محسوب می شود ؛ همچنین مستفاد از مواد ۳۹ و ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی نیز می تواند موید این دیدگاه باشد این مواد به نحوی به شرایطی اشاره دارند که اعاده وضعیت سابق ممکن نیست و باید به جبران خسارت اکتفا شود بنابراین ، می توان نتیجه گرفت که صرف بیع یا انتقال قانونی ( ولو اینکه بعدا به دلایلی مانند فسخ یا انفساخ، باطل یا منحل شود) قبل از فسخ و انفساخ از مصادیق تلف حکمی است. به این معنا که مال از ملکیت مالک خارج شده و به ملکیت دیگری درآمده است، و حتی اگر معامله بعدی فسخ شود، این تغییر مالکیت اولیه به نوعی تلف محسوب می شود.

نکته مهم: اعمال فسخ و یا تحقق انفساخ ، اثر قهقرایی ندارد و امکان بازگرداندن همه چیز به حالت اولیه به صورت خودکار از زمان عقد وجود ندارد ، مگر اینکه شرایط رای وحدت رویه ۸۱۰ دیوان عالی کشور تحقق یابد یعنی شرط "استرداد مبیع" در قرارداد فی مابین ذکر شده باشد در غیر این صورت ، صرف فسخ یا انفساخ به تنهایی لزوما به معنای بازگشت عین مال به مالک اول نیست و ممکن است در موارد خاصی با توجه به اصول و قواعد فوق الذکر به تلف حکمی مال و لزوم جبران خسارت منجر شود.

بیان مسئله : آیا ساخت اعیانات در زمین غصب از مصداق تلف مال محسوب می شود؟
با توجه به تحلیل های فوق ، پاسخ به این سوال نیازمند تفکیک و بررسی دقیق است:

اگر ساخت اعیانات در زمینی صورت گرفته باشد که از ابتدا و به وضوح غصبی بوده و غاصب با علم و عمد اقدام به تصرف و ساخت و ساز کرده باشد در این صورت عمل غاصب تجاوز به حقوق مالک است و مالک حق مطالبه تخریب اعیانات و خلع ید غاصب را دارد و حتی می توان به استناد قاعده (" الغاصب یوخذ باشق الاحوال" به معنای اینکه غاصب به بدترین و سخت ترین حالت ها مواخذه می شود)۱ در این حالت ، ساخت اعیانات به تنهایی به معنای "تلف حکمی" مال برای مالک اصلی نیست ، بلکه مال همچنان متعلق به مالک است و غاصب مسئول جبران خسارات و اعاده وضع سابق است اما اگر مفهوم "زمین غصب" در اینجا به معنای زمینی باشد که بر اساس یک معامله اولیه باطل (که خریدار یا متصرف بعدی از بطلان آن بی خبر بوده یا در زمان معامله ظاهر آن صحیح باشد) و به تصرف درآمده و سپس بر روی آن اعیانات ساخته شده است ، در این صورت با توجه به توضیحات ارائه شده در متن می توان آن را تحت شرایط خاصی مصداق تلف حکمی دانست این شرایط شامل مواردی است که:

الف - ساخت و ساز قبل از اعلام بطلان معامله اولیه صورت گرفته باشد.

ب- اعاده وضع سابق (یعنی تخریب اعیانات و بازگرداندن زمین به حالت اولیه) موجب اضرار شدید و غیرقابل جبران برای سازنده و یا (ایادی بعدی) گردد.
• براین اساس باتوجه به قاعده لاضرر و لاضرار و اصل ( ۴۰ قانون اساسی ایران) منع سوء استفاده از حق ، مالک به جای مطالبه عین تنها حق دریافت خسارت از انتقال دهنده اصلی معامله باطل را دارد

بنابراین ، پاسخ کلی این است که ساخت اعیانات در زمین غصبی به معنای دقیق کلمه معمولا به خودی خود مصداق تلف مال برای مالک نیست و مالک حق مطالبه عین را دارد اما در مواردی که "غصب" ناشی از یک معامله باطل بوده و یا اینکه معامله ابتدا صحیح و بر اثر یک عمل حقوقی (فسخ) و یا واقعه حقوقی (منفسخ) شدن از بین می رود ، بخواهیم با این انحلال عین ( مال ) را به صاحب اصلی بازگردانیم می بایست اعیانات ساخته شده را تخریب نمایم لذا رویه قضایی و اصول حقوقی آن را در قالب "تلف حکمی" گنجانده و حق مالک را به جبران خسارت محدود می نماید.

-------------------

۱- https://fa.wikifeqh.ir