تفاوت های اساسی میان «افراز» و «تفکیک» در حقوق املاک ایران

مقدمه 

در دنیای حقوق املاک ، دو اصطلاح رایج و در عین حال متفاوت وجود دارد که دانستن تمایز آن ها برای هر مالک یا علاقه مند به حوزه ملک ضروری است: افراز و تفکیک ؛ هرچند هر دو به نوعی به تقسیم ملک اشاره دارند اما کارکردها و آثار حقوقی کاملا متفاوتی دارند بیایید با هم چهار تفاوت عمده این دو را بررسی کنیم:

۱- شرط اصلی وجود مالکیت مشاعی (شراکت)

الف - افراز : برای اینکه بتوانید ملکی را افراز کنید، حتما باید آن ملک به صورت مشاع (یعنی مالکیت مشترک بین چند نفر) باشد. هدف افراز دقیقا همین است که سهم هر شریک از سایرین جدا و مستقل شود. تصور کنید چند نفر در یک قطعه زمین بزرگ شریک هستند و می خواهند هر کدام سهم خود را به صورت جداگانه داشته باشند؛ اینجا پای افراز به میان می آید.

ب - تفکیک: برخلاف افراز ، برای تفکیک لازم نیست ملک مشاع باشد. حتی اگر شما تنها مالک یک زمین بزرگ باشید ، می توانید آن را به قطعات کوچک تر تقسیم (تفکیک) کنید. مثلا اگر یک زمین ۵ هزار متری دارید و می خواهید آن را به ۱۰ قطعه ۵۰۰ متری برای ویلاسازی تقسیم کنید ، این یک فرآیند تفکیک است نه افراز

۲- سرنوشت شراکت (اشاعه) پس از تقسیم

الف - افراز : وقتی ملکی افراز می شود ، حالت اشاعه (شراکت) به طور کامل از بین می رود هر شریک مالک قطعی و مستقل سهم خود می شود و دیگر با بقیه در آن قسمت شراکت ندارد به این معنی که اگر قبلا در تمام جزئیات زمین شریک بودید حالا هر کدام صاحب یک قطعه مجزا و معلوم هستید.

ب - تفکیک : در تفکیک، حتی اگر ملک مشترک (مشاع) باشد، حالت اشاعه از بین نمی رود بلکه شراکت به تمام قطعات کوچکتر تفکیک شده سرایت می کند یعنی شرکا همچنان به نسبت سهم اولیه خود، در جزء به جزء هر یک از قطعات جدید نیز شریک باقی می مانند. تفکیک فقط ملک را کوچک تر می کند، اما شراکت را لغو نمی کند.

۳- شیوه اقدام ، توافقی یا از طریق قانون

الف - افراز : معمولا جنبه ترافعی (اختلافی) دارد. وقتی شرکا نمی توانند برای تقسیم ملک به توافق برسند، یکی یا چند نفر از آن ها برای مشخص شدن سهم خود و خروج از حالت شراکت، از طریق اداره ثبت یا دادگاه اقدام می کنند این فرآیند اغلب با نظر کارشناس رسمی دادگستری و بر اساس سهم هر شریک صورت می گیرد.

ب - تفکیک : اغلب به صورت توافقی و با رضایت تمام مالکین (چه یک نفر باشد چه چند نفر) انجام می شود مالکین با توافق یکدیگر ، برای تنظیم صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه به اداره ثبت یا دفاتر اسناد رسمی مراجعه می کنند هدف اصلی تفکیک ، سهولت در خرید و فروش و بهره برداری از ملک است.

۴- مرجع رسیدگی به اعتراض

الف - افراز: هرگونه اعتراض به تصمیمات مربوط به افراز، مستقیما در دادگاه رسیدگی می شود. یعنی اگر به رای واحد ثبتی در مورد افراز اعتراض داشته باشید، باید دادخواست خود را به دادگاه ارائه دهید.

ب - تفکیک: اگر به صورت مجلس تفکیکی که توسط اداره ثبت صادر شده است اعتراض دارید، ابتدا باید اعتراض خود را به همان اداره ثبت ارائه دهید. اگر در اداره ثبت به نتیجه نرسیدید، آنگاه می توانید اعتراض خود را از طریق دادگاه پیگیری کنید و به طور خلاصه، افراز نوعی جداسازی اجباری و ناشی از اختلاف برای پایان دادن به شراکت است، در حالی که تفکیک نوعی تقسیم توافقی ملک به قطعات کوچک تر است که لزوما به از بین رفتن شراکت منجر نمی شود.

•

برای مشاوره می توانید با شماره ۰۹۰۱۶۶۰۶۴۶۴ تماس بگیرید.