تفاوت های اساسی میان «افراز» و «تفکیک» در حقوق املاک ایران

مقدمه 

در دنیای حقوق املاک ، دو اصطلاح رایج و در عین حال متفاوت وجود دارد که دانستن تمایز آن ها برای هر مالک یا علاقه مند به حوزه ملک ضروری است: افراز و تفکیک ؛ هرچند هر دو به نوعی به تقسیم ملک اشاره دارند ، اما کارکردها و آثار حقوقی کاملا متفاوتی دارند بیایید با هم چهار تفاوت و شباهت عمده این دو را بررسی نمایم:

۱- شرط اصلی وجود مالکیت مشاعی (شراکت)

الف - افراز : برای اینکه بتوانید ملکی را افراز کنید، حتما باید آن ملک به صورت مشاع (یعنی مالکیت مشترک بین چند نفر) باشد. هدف افراز دقیقا همین است که سهم هر شریک از سایرین جدا و مستقل شود. تصور کنید چند نفر در یک قطعه زمین بزرگ شریک هستند و می خواهند هر کدام سهم خود را به صورت جداگانه داشته باشند ؛ اینجا پای افراز به میان می آید.

ب - تفکیک : برخلاف افراز ، برای تفکیک لازم نیست ملک مشاع باشد حتی اگر شما تنها مالک یک زمین بزرگ باشید ، می توانید آن را به قطعات کوچک تر تقسیم (تفکیک) نماید مثلا اگر یک زمین ۵ هزار متری دارید و می خواهید آن را به ۱۰ قطعه ۵۰۰ متری برای ویلاسازی تقسیم کنید ، این یک فرآیند تفکیک بوده نه افراز لذا نباید این دو را خلط مبحث نمایم.

۲- شیوه اقدام ، توافقی یا از طریق قانون

الف - افراز ( اداره ثبت محل) : معمولا جنبه ترافعی (اختلافی) داشته و زمانی که شرکا نمی توانند برای تقسیم ملک به توافق برسند ، یکی یا چند نفر از آن ها برای مشخص شدن سهم خود و خروج از حالت شراکت اگر جریان ثبتی ملک به اتمام رسیده باشد از طریق اداره ثبت اقدام می نماید این فرآیند اغلب با نظر کارشناس رسمی دادگستری و بر اساس سهم هر شریک صورت می گیرد.

ب - تفکیک : اغلب به صورت توافقی و با رضایت تمام مالکین (چه یک نفر باشد ویا چند نفر ) انجام می شود مالکین با توافق یکدیگر برای تنظیم صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه به اداره ثبت یا دفاتر اسناد رسمی مراجعه می نمایند هدف اصلی تفکیک برای سهولت در خرید و فروش و بهره برداری از ملک است.

۳- مرجع رسیدگی به اعتراض

الف - افراز : هرگونه اعتراض به تصمیمات واحد ثبتی محل ، در رابطه با افراز در دادگاه صالح مطرح توسط هریک از شرکا در دادگاه شهرستان می تواند صورت بگیرید یعنی اگر هریک از شرکا به تصمیم واحد ثبتی در مورد افراز اعتراض داشته باشند ، باید دادخواست خود را به دادگاه ارائه نمایند و ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته خواهد شد.

ب - تفکیک : اگر هریک از مالکین به صورت مجلس تفکیکی که توسط اداره ثبت صادر شده است اعتراض داشته باشند ، ابتدا باید اعتراض خود را به همان اداره ثبت ارائه نمایند و اگر در اداره ثبت به نتیجه نرسیدند ، آنگاه می توان اعتراض را از طریق دادگاه پیگیری شود و به طور خلاصه افراز نوعی جداسازی اجباری و ناشی از اختلاف برای پایان دادن به شراکت است ، در حالی که تفکیک نوعی تقسیم توافقی ملک به قطعات کوچک تر می باشد که شراکت در آن از بین نمی رود.

۴- سرنوشت شراکت (اشاعه) پس از تقسیم

الف - افراز : وقتی ملکی افراز شود ، حالت اشاعه (شراکت) به طور کامل از بین می رود هر شریک مالک قطعی و مستقل سهم خود می شود و دیگر با بقیه در آن قسمت شراکت ندارد به این معنی که اگر قبلا در تمام جزئیات زمین شریک بوده ، حالا هر شریک صاحب یک قطعه مجزا و معلوم می گردد.

ب - تفکیک : اما در تفکیک متفاوت است حتی اگر ملک مشترک (مشاع) باشد ، حالت اشاعه از بین نمی رود بلکه شراکت به تمام قطعات کوچکتر تفکیک شده سرایت می نماید یعنی شرکا همچنان به نسبت سهم اولیه خود در جزء به جزء هر یک از قطعات جدید شریک باقی می مانند تنها تفکیک ملک کوچک تر می نماید ولی شراکت را از بین نمی برد.