تحدید حدود در ثبت املاک: تعارض منافع عمومی و حقوق خصوصی

ثبت رسمی املاک به عنوان رکن اساسی تحقق نظم حقوقی در مالکیت، نقشی بی بدیل ایفا می کند. در این میان، مرحله ی تحدید حدود که فرایند تعیین دقیق خطوط مالکیت و تفکیک املاک مجاور است، به منزله ی سنگ بنای تثبیت مالکیت محسوب می شود. هدف اصلی از این اقدام، ایجاد اطمینان خاطر در حقوق مالکانه و جلوگیری از تعارضات ملکی است؛ اما در عمل، این مرحله گاه به برخوردی جدی میان منافع عمومی نظام ثبت و حقوق مکتسبه یا ادعایی مالکین می انجامد. این یادداشت بر آن است تا این نقطه ی بحرانی را واکاوی کند و پاسخ دهد که در چه مواردی و چگونه فرایند تحدید حدود، از منافع عمومی فراتر رفته و به زیان حقوق خصوصی تمام می شود.

۱. تحدید حدود: مفهوم و فرایند اجرایی

تحدید حدود، عملیاتی است که طی آن خطوط اربعه ملک، بر اساس قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰، با حضور مالکین، مجاورین، مامورین ثبت و کارشناسان نقشه بردار، مشخص و تثبیت می شود. این مرحله، مبتنی بر اسناد مالکیت، دلایل مالکانه و اعتراضات احتمالی است که ضمن تعیین مرزهای ظاهری، وضع حقوقی ملک را نیز تا حد امکان روشن می سازد.

۲. منافع عمومی: ضرورت تثبیت نظم املاک

از منظر سیاست گذار ثبت، تثبیت حدود املاک سنگ بنای نظم اقتصادی و اجتماعی است. این نظم امکان برنامه ریزی شهری، پیشگیری از تجاوزات، ممانعت از فروش چندباره و تضمین حقوق خریداران بعدی را فراهم می کند. بدین جهت، فرآیند تحدید حدود حتی در غیاب بعضی از مالکین و بدون توجه به ملاحظات فردی، ادامه می یابد تا حاکمیت نظم بر منافع فردی ارجحیت یابد.

۳. تعارض با حقوق خصوصی: تضعیف حق در سایه نظم

با وجود اهداف والا، در موارد متعددی تجربه عملی و آرای قضایی نشان داده است که مالکینی که به دلایلی همچون بی اطلاعی یا غیبت موجه، در فرایند تحدید شرکت نکرده اند، با تثبیت حدود به ضرر خود مواجه شده اند. نمونه بارز آن، مالکین در تصرف املاک مجاور است که بدون اطلاع از جریان تحدید، مجبور به پذیرش محدوده ای می شوند که برخلاف واقعیت تصرف آن هاست و برای احقاق حق، باید وارد فرایند دشوار ابطال اسناد رسمی شوند.

۴. تحلیل فقهی: قاعده لاضرر و حرمت تضییع حقوق

بر مبنای فقه امامیه، هر گونه اقدامی که بدون رعایت حقوق دیگران و بدون اعلام کافی منجر به ورود ضرر غیرقابل جبران گردد، مغایر با قاعده لاضرر است. تحدید حدود اگر بدون احراز واقعی وضعیت حقوقی و تصرفات مالکین صورت پذیرد، مصداق تجاوز به حقوق مکتسبه و تصرف در مال غیر بدون رضایت است. همچنین، احترام به حقوق مکتسبه ایجاب می کند که نظام ثبتی، بدون در نظر گرفتن تصرفات مشروع عرفی، اقدام به تثبیت رسمی نکند.

۵. چالش های رویه ای و قضایی

مطابق آرای محاکم قضایی کشور، در مواردی امکان اعتراض اشخاص ثالث حتی پس از تحدید حدود وجود دارد، به ویژه زمانی که آنان غیبت موجه و بی اطلاعی از فرایند داشته اند. در مقابل، برخی دادگاه ها بر مصونیت سند رسمی تاکید داشته و اثبات خلاف آن را نیازمند دلایل قوی می دانند. این اختلاف رویه بیانگر تعارض بنیادی میان منافع عمومی ثبت و حقوق فردی است که نیازمند تدبیر حقوقی دقیق است.

۶. نتیجه گیری و راهکارها

تحدید حدود، فراتر از یک فرایند فنی و نقشه برداری، محلی از تقاطع منافع عمومی و حقوق خصوصی است. تاکید صرف بر نظم ثبتی نباید منجر به نادیده انگاری واقعیت های حقوقی و عرفی مالکین شود.
پیشنهاد می شود:

فرایند ابلاغ تحدید از طریق روش های واقعی و قابل اثبات (از جمله ابلاغ الکترونیک یا پیامکی) بهبود یابد، نه صرفا درج آگهی در روزنامه رسمی.

مهلت اعتراضات بازنگری شده و برای مجاورینی که به دلایل موجه غایب بوده اند، تمدید شود.

هیئت های ویژه ای با رویکرد تلفیقی عرف و ثبت، برای حل تعارضات ملکی تشکیل شود تا امکان تجدیدنظر در تحدید ثبت شده فراهم گردد.

در نظام آموزش ثبتی، قضات و کارشناسان به ابعاد فقهی، اجتماعی و حقوقی تحدید حدود توجه ویژه ای داشته باشند.