تفسیر ماده ۳۵۵ قانون مدنی
تفسیر ماده 355 قانون مدنی
ماده ۳۵۵ قانون مدنی آمده است: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده وبعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می تواند آنرا فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیادی یا نقیصه تراضی نمایند. همانگونه که نص صریح ماده بیان میکند وحسب ماده ۲۲۴ قانون مدنی که اشعار میدارد : الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه.فلذا قانونگذار در ماده یادشده بوضوح تکلیف املاکی که فروخته میشوند اما بعدا کشف میشود (معمولا در هنگام اخذ سند تکبرگ )که مساحت مورد معامله ،بیشتر یا کمتر از میزان مورد معامله میشوددر اینصورت قانونگذار هم حقوق بایع را در نظر گرفته و هم حقوق مشتری را. فلذا درمواردی که در کیفیت یا کمیت مورد معامله تردیدی وجود داشته باشد؛ بیع را به شرط برخورداری از وصف یا مقدار معین(مثلا در فروش املاک مساحت وصف مورد نظر است ) منعقد می نمایند، در واقع در چنین مواردی، بیع بر مبنای شرطی واقع می گردد و در صورت فقدان اوصاف موردنظر طرفین، حسب مورد، ضمانت اجرای فسخ قرارداد یا تعدیل ثمن، قابل اجرا است.
در این ماده، مبیع، ملکی است که تعیین مساحت آن، تنها به جهت رعایت جنبه وصفی مورد معامله است و تخلف از مقررات ماده، برای بایع حق فسخ ایجاد می نماید، چرا که بخشی از مبیع، در برابر بخشی از ثمن قرار نمی گیرد لذا کمبود مساحت، می تواند هم تعدیل قیمت را توجیه نماید؛ و هم امکان فسخ قرارداد رادارد.
میزان مبیع، تنها به عنوان وصف فرعی آن، مطرح نبوده؛ و در واقع بیانگر میزان مورد معامله است؛ و به تناسب مقدار مبیع است که قیمت آن تعیین می گردد، به همین جهت هرگاه مبیع، کمتر یا بیشتر از آنچه که مورد تراضی طرفین واقع گردیده، درآید؛ حسب مورد ثمن نیز، کاهش یا افزایش می یابد، البته در مواردی هم به ندرت پیش می آید که مقدار مبیع، در نظر متبایعین، وصفی فرعی بوده؛ که تاثیر مستقیم در روابط بین طرفین ندارد، به همین دلیل تخلف از مقدار تعیین شده؛ به منزله تخلف از شرط صفت بوده؛ و سبب ایجاد حق فسخ می گردد.
علی ایحال قانونگذار حکیم در ماده 355 قانون مدنی،تکلیف املاکی که بعدا مشخص میگردد مساحت آنها کمتر یا بیشتر از میزان مورد معامله میباشد را بخوبی مشخص نموده است در صورت زیادی مبیع،مشتری بایستی رضایت بایع را بدست آورد وگرنه،بایع حق فسخ معامله را طی دادخواستی به همین مضمون خواهد داشت .
سوالی که اینجا مطرح میگردد اینست که :چنانچه ملکی در سال 1380 بصورت قولنامه /مبایعه نامه ای و با توجه به سند رسمی دفترچه ای بفروش رسیده باشد اماشرایط انتقال سند مهیا نشده باشد(مثلا مشتری مابقی ثمن را پرداخت نکرده است و یا علل دیگر)و سند تکبرگ(کاداستر) آن در سال 1400 بنام مالک اصلی صادرشده باشد و مساحت مبیع مقدار 10 متر از مورد معامله بیشتر باشد اگر معتقد به ماده 355 قانون مدنی و حق فسخ بایع باشیم که میتوان گفت به مشتری/خریدار ظلم شده است
پاسخ: در پاسخ به این گروه از افراد ،عرض میکنم که ایراد ایشان وجاهت قانونی نداشته و هیچ ظلمی به خریدار یا مشتری وارد نمیشود زیرا حسب آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور ،بایع (فروشنده )نیز موظف است ثمن پرداختی مشتری را با توجه به تورم و کاهش ارزش پول،به مشتری یا خریدار پرداخت نماید که معمولا فروشنده یا بایع این مبلغ را نداشته و سعی میکنند که با خریدار/مشتری توافق نمایند و مشتری نیز سعی میکند که رضایت بایع را نسبت به مساحت زیاده بدست آورد زیرا هم مساحت ملکش طبق سند بیشتر شده است و هم نسبت به مساحت زیاده، مشتری ،مدیون و بدهکار شخص بایع است
چنانکه ماده ۳۸۵ قانون مدنی می گوید: «اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر درآید، در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.».بهر حال چه ماده 355 و چه ماده 385 قانون مدنی ،بر این اشعار دارد چنانچه ملک غیر منقولی با مقدار معین (مساحت در داخل مبایعه نامه یا قولنامه ذکر گردید) و بعدا (در هنگام صدور سند یا بعد از صدور سند بنام مالک اولیه)کاشف بعمل آمد که کم یا زیاده است در صورت کم بودن ،مشتری و در صورت زیاده ،بایع حق فسخ معامله را دارد .
چه تفاوتی بین ماده 355 قانون مدنی با ماده 149 قانون ثبت وجود دارد ؟
تفاوت این دو ماده در اینست که ماده 149 قانون ثبت در خصوص معامله ای که منجر به صدور رسمی سندمالکیت بنام خریدار/مشتری گردیده است اما بعدا (در اثر اشتباهات ثبتی یا دوربین های نقشه برداری GPS) مشخص گردیده که میزان مساحت سند بیشتر از میزان مورد معامله بوده است .در اینجا با توجه باینکه قبلا برای خریدار/مشتری سند رسمی مالکیت صادر شده است .خریدار موظف است قیمت زمان معامله متراژ اضافی را به صندوق اداره ثبت اسناد و املاک پرداخت نماید و نسبت به اصلاح سند خود اقدام نماید متن ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک:
نسبت بملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع میتواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله بصندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید. در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و بمجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت باضافه مذکور قراری داده نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع اخطار مینماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد - عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زائد بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز میشود.تبصره (الحاقی 1351/10/18)- در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.
ملاحظه میشود که مفاد ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک با مفاد ماده 355 قانون مدنی دو موضوع جداگانه است در موضوع ماده 149 قانون ثبت ،خریدار یا ذینفع قبلا سند رسمی مالکیت برایش صادر شده و صرفا قصد اصلاح سند مالکیت را دارد
اما در ماده 355 قانون مدنی ،هنوز سند مالکیتی بنام خریدار/مشتری تنظیم نشده است .هر گونه تفسیری بجز این موضوع ،تفسیر به رای بوده و فاقد وجاهت قانونی است .برخی قضات محاکم حقوقی ،فسخ را موجب تضرر مشتری (خریدار)میدانند که این تفسیر به رای بوده و در مقابل نص صریح قانون،امکان تفسیر به رای منتفی است هر چند بنظر میرسد که حتی این تفسیر نیز با توجه به نکات فوق الاشاره ،وجاهت قانونی ندارد
بهزاد رحمانی مهر