از ثبت ادعا در سامانه تا صدور سند مالکیت دیجیتال بررسی آیین نامه ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

هوالمالک

 از ثبت ادعا در سامانه تا صدور سند مالکیت دیجیتال

بررسی آیین نامه ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

آیین نامه اجرایی ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول ، با هدف ساماندهی ادعاهای غیررسمی مرتبط با مالکیت و حقوق اموال غیر منقول (عین، منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و ارتفاق) تدوین شده است. این آیین نامه در پنج فصل و ۴۱ ماده، چارچوبی نظام مند برای سازمان ثبت اسناد و املاک، مدعیان و نهادهای مرتبط تعریف می کند و با ایجاد سامانه ای مکان محور و دیجیتال، شفافیت و نظم را در حوزه مالکیت اموال غیر منقول تقویت می نماید.در ادامه محتوای آیین نامه به منظور اهداف آموزشی به شرح ذیل بیان میگردد.

مقدمه و هدف گذاری

آیین نامه اجرایی ماده (۱۰) با هدف ایجاد شفافیت در نظام حقوقی اموال غیر منقول و کاهش اختلافات ملکی ناشی از ادعاهای غیررسمی طراحی شده است. این سند بر سه اصل اساسی استوار است: ثبت ادعاهای مرتبط با مالکیت و حقوق اموال غیر منقول در سامانه ای یکپارچه، پیشگیری از تعارضات حقوقی و جغرافیایی، و تسهیل تبدیل ادعاهای غیررسمی به اسناد رسمی. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان نهاد محوری، مسئول اجرای این فرآیند است و مدعیان، به عنوان بازیگران اصلی، موظف به رعایت تکالیف مشخص در مهلت های تعیین شده هستند.

تعاریف و مفاهیم بنیادین

آیین نامه در فصل اول خود، مفاهیم کلیدی را به مثابه سنگ بنای حقوقی تعریف می کند تا از ابهامات جلوگیری شود:

- قانون: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول.

- ادعای ماده (۱۰): ادعاهایی درباره مالکیت عین، منافع بیش از دو سال، حق انتفاع (مانند استفاده بلندمدت) یا حق ارتفاق (مانند حق عبور) که فاقد سند رسمی اند.

- مدعی: شخص حقیقی یا حقوقی دارای ادعا، اما بدون سند رسمی مطابق ماده (۱۱) آیین نامه.

- مستندات ادعا: مدارکی نظیر مبایعه نامه، قولنامه، صلح نامه، آرای محاکم یا استشهادیه که مدعی برای اثبات ادعایش ارائه می دهد.

- سامانه: سامانه ای دیجیتال و مکان محور برای ثبت و مدیریت ادعاها، مجهز به قابلیت بارگذاری نقشه های جغرافیایی (UTM).

این تعاریف، مانند نقشه راهی هستند که مسیر اجرای آیین نامه را روشن می سازند و بدون آن ها، فهم دقیق متن ممکن نیست.

نقش محوری سازمان ثبت و سامانه دیجیتال

فصل دوم آیین نامه، تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک را در طراحی و راه اندازی سامانه ای پیشرفته مشخص می کند. سازمان موظف است تا (یک سال پس از ابلاغ قانون)، سامانه ای مبتنی بر سیستم اطلاعات جغرافیایی (GIS) ایجاد کند که ویژگی های زیر را داشته باشد:

- قابلیت ها:

بارگذاری نقشه های دارای مختصات UTM، جدول اطلاعات توصیفی (مساحت، ابعاد، حدفاصل)، شناسایی تداخل ادعاها با یکدیگر یا با اسناد رسمی، و اتصال برخط به سامانه های کاداستر، جامع املاک، و قوانین تعیین تکلیف و ساماندهی.

- گواهی درج ادعا: پس از ثبت ادعا، گواهی الکترونیکی شامل کد رهگیری، تاریخ انقضا و هشدار حقوقی مبنی بر عدم ایجاد حق مالکیت صادر می شود.

- هوشمندی و نظارت: سامانه امکان گزارش گیری آنی، پایش پیشرفت قانون و تطبیق پلاک های ثبتی با اسناد موجود را فراهم می کند. در صورت عدم انطباق، مدعی از تعارض مطلع شده و می تواند اصلاحات لازم را اعمال کند.

این سامانه، مانند برج مراقبتی عمل می کند که ادعاها را رصد کرده، نظم را برقرار می سازد و از تداخل های حقوقی جلوگیری می کند.

تکالیف مدعیان و فرآیندهای قانونی

فصل سوم، مدعیان را به عنوان بازیگران اصلی این فرآیند معرفی می کند و تکالیف آن ها را به دقت شرح می دهد:

- مشمولین: افرادی که ادعای مالکیت یا حقوق دارند اما سند رسمی ندارند، مکلف به ثبت ادعا در سامانه اند (ماده ۱۱).

- مهلت ها و الزامات:

 - ثبت ادعا: حداکثر دو سال پس از راه اندازی سامانه، با ارائه نقشه جغرافیایی (تهیه شده توسط کارشناسان رسمی) و مستندات (ماده ۱۳ و ۱۵).

 - احراز هویت: تنها از طریق سامانه ثنا قوه قضاییه (ماده ۴ بند ۱۳).

 - اقدام قانونی: ظرف دو سال پس از ثبت ادعا، مدعی باید یکی از اقدامات زیر را انجام دهد: تنظیم سند رسمی، طرح دعوا در مراجع قضایی (مانند الزام به تنظیم سند یا ابطال سند معارض)، یا استفاده از قوانین خاص مانند قانون تعیین تکلیف (ماده ۲۳).

-نقشه برداری: نقشه ها باید توسط کارشناسان رسمی یا افراد دارای پروانه تهیه شود و در صورت فوت مدعی، ورثه با ارائه گواهی انحصار وراثت تا پنج ماه فرصت ادامه فرآیند را دارند (ماده ۱۹).

- ضمانت اجرا: عدم ثبت یا اقدام در مهلت های مقرر، ادعا را غیرقابل استناد و استماع می کند (ماده ۳۵). با این حال، مدعی می تواند ادعا را اصلاح کند، هرچند حذف آن ممکن نیست (ماده ۳۰).

مدعیان مانند دوندگانی در مسابقه ای هستند که باید در زمان مشخص از خط شروع (ثبت ادعا) عبور کرده و به خط پایان (اقدام قانونی) برسند، وگرنه از میدان خارج می شوند.

هماهنگی با قوانین موجود

فصل چهارم، آیین نامه را با قوانین تعیین تکلیف (۱۳۹۰) و ساماندهی (۱۳۸۸) هماهنگ می کند:

- اصلاح سامانه ها: پس از دریافت نقشه ها، تقاضاهای جدید در محدوده های مشخص شده پذیرفته نمی شود و در صورت وجود پرونده در هیات ها، آگهی منتشر و پرونده ها مختومه می شود (مواد ۳۷ و ۳۸).

-استثناها: اگر رای قطعی صادر شده باشد، آگهی منتشر نمی شود و سند بر اساس قوانین قبلی صادر می گردد (ماده ۳۹).

- محدودیت تقاضای جدید: پس از انقضای مهلت ثبت ادعا، تقاضاهای جدید تنها در صورت نبود ادعا یا معامله رسمی پذیرفته می شود (ماده ۴۰).

این فصل مانند پلی است که آیین نامه جدید را به قوانین قدیمی متصل کرده و از پراکندگی حقوقی جلوگیری می کند.

مقررات تکمیلی و همکاری بین نهادی

فصل پنجم، جزئیات نهایی را تنظیم می کند:

- همکاری قوه قضاییه: مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضاییه، سامانه ماده (۱۰) را به سامانه ثنا متصل می کند تا احراز هویت، تبادل مستندات و ارسال نتایج دعاوی تسهیل شود (ماده ۴۱).

- کارگزاری ها: ارائه خدمات فنی و حقوقی به مدعیان برای تهیه نقشه و ثبت ادعا با تعرفه مصوب رئیس قوه قضاییه (ماده ۲۸).

- پایش هوشمند: سامانه امکان گزارش گیری آنی و نظارت بر اجرای قانون را فراهم می کند.

این بخش مانند تنظیم کننده نهایی یک موتور، همه اجزا را هماهنگ و کارآمد می سازد.

تحلیل و نتیجه گیری

آیین نامه اجرایی ماده (۱۰) با ایجاد سامانه ای متمرکز و مکان محور، گامی اساسی در جهت یکسان سازی نظام ثبت اموال غیر منقول و کاهش اختلافات حقوقی برمی دارد. شفافیت ناشی از استفاده از نقشه های جغرافیایی دقیق و اتصال برخط به سامانه های مرتبط، همراه با مهلت های سخت گیرانه، از دوگانگی در اسناد رسمی جلوگیری می کند. با این حال، ثبت ادعا تنها شرط لازم برای پیگیری حقوقی است و به خودی خود مالکیت ایجاد نمی کند (ماده ۱۸).

نقاط قوت:

- افزایش دقت و شفافیت با فناوری GIS.

- کاهش بار مراجع قضایی با پیشگیری از ادعاهای موازی.

چالش ها:

- نیاز به آموزش عمومی گسترده برای آشنایی با فرآیندهای فنی سامانه.

- لزوم نظارت دقیق بر عملکرد کارگزاری ها و کارشناسان رسمی.

جمع بندی: این آیین نامه، با رویکردی نوآورانه و مبتنی بر فناوری، چارچوبی نظام مند برای مدیریت ادعاهای غیررسمی ارائه می دهد و موفقیت آن به اجرای دقیق، همکاری بین سازمانی و آگاهی عمومی وابسته است.

تدوین:

مصطفی لطفی.پژوهشگر حقوق خصوصی.وکیل دادگستری