محسن وحدت - کارشناسی ارشد حقوق خصوصی دانشگاه آزاد اسلامی واحد خرم آباد

فسخ که به آن انحلال ارادی قرار داد نیز گفته می شود، در اصطلاح حقوقی عبارت است از پایان دادن حقوقی به قرار داد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث.فسخ یا انحلال ارادی قرارداد از حیث جایگاه حقوقی یکی از مباحث اسباب سقوط تعهدات و قراردادها می باشد.بحث فسخ قرارداد، اختصاص به عقود لازم دارد، چرا که در عقود جائز هر کدام از طرفین می تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم زند، قانونگذار ایران در عقد اجاره از فقه تبعیت کرده و فقها در برخی ابواب فقهی مثل بیع و اجاره دقت فراوان داشته و همین باعث تکامل عقد اجاره شده است.موارد انحلال به اسباب ارادی و قهری قابل تقسیم است. اسباب ارادی فسخ و اقاله و اسباب قهری بطلان که غیرارادی است انقضاء مدت و شرط فاسخ که با عامل ارادی است. در بعضی موارد ماهیت این خیارات در قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر متفاوت با قواعد عمومی قرار داده است. از موارد فسخ در قانون روابط موجر و مستاجر می توان،تغییر شکل مستاجر بدون رضایت موجر،عدم پرداخت اجاره بها و شرایط آن، احداث ساختمان جدید توسط موجر، احتیاج موجر برای کسب و یا پیشه، واگذاری عملی عینی مستاجره از قبیل وکالت یا نمایندگی، واگذاری بدون داشتن حق انتقال به غیررا نام برد.

فسخ، اجاره، موجر، مستاجر، خیار