بررسی و تحلیلی بر قواعد حقوقی حاکم بر پیش فروش ساختمان در فقه و حقوق ایران
- سال انتشار: 1399
- محل انتشار: فصلنامه مطالعات علوم سیاسی، حقوق و فقه، دوره: 6، شماره: 4
- کد COI اختصاصی: JR_PSLJ-6-4_009
- زبان مقاله: فارسی
- تعداد مشاهده: 296
نویسندگان
دانشجوی دکتری، گروه حقوق خصوصی، واحد یاسوج- دانشگاه آزاد اسلامی، یاسوج- ایران
دانشجوی دکتری، گروه حقوق خصوصی، واحد یاسوج- دانشگاه آزاد اسلامی، یاسوج- ایران
استادیار، گروه حقوق، واحد یاسوج، دانشگاه آزاد اسلامی، یاسوج - ایران
چکیده
تعیین ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان می تواند در شناخت شرایط، آثار، احکام و مقررات آن موثر باشد. اگر قرارداد پیش فروش آپارتمان بیع تلقی شود، در این صورت احکام و مقررات بیع بر آن حاکم خواهد بود و اگر قرارداد مزبور شرکت در نظر گرفته شود، تابع احکام و مقررات شرکت خواهد بود. انعقاد این قرارداد به صورت بیع معلق که ملکیت، معلق بر وجود باشد، نیز از نظر نظام حقوقی ایران بلااشکال خواهد بود. در قراردادهای پیش فروش ساختمان، موضوع معامله در زمان انعقاد آن وجود ندارد و توافق طرفین بر ساخت آن در آینده است. در نتیجه ممکن است مساحت ساختمان ایجاد شده با مساحت توافق شده، اختلاف داشته باشد. گاه مساحت بیش از میزان تعیین شده در قرارداد است که قانونگذار در این خصوص بین فرضی که اضافه مساحت بیش از پنج یا تا پنج درصد باشد، قائل به تفصیل شده است. همچنین ممکن است مساحت ساختمان ایجاد شده کمتر از میزانی باشد که در قرارداد بر آن توافق شده است. اگر علت وضع ماده ۳۶۱ قانون مدنی را در حکمت تملیک عین معین هنگام عقد بدانیم تعلیق تملیک بر وجود مبیع با مشکلی مواجه نخواهد بود. زیرا به نحوی اثر عقد یعنی تملیک مبیع (تعلیق در منشاء) موضوع تعلیق بوده و معلق علیه یعنی «وجود مبیع» شرط امکان تعلق مالکیت به خریدار خواهد بود. از این رو تا زمانی که مبیع به وجود نیامده باشد تملیک محقق نخواهد شد و این نکته خود گویای این است که علت اصلی وضع ماده ۳۶۱ قانون مدنی، یعنی تملیک مبیع بعد از بیع عین معین و انتقال آن به خریدار، در هنگام انعقاد عقد بیع عین معین وجود ندارد و وجود مبیع که برای این هدف ضروری شمرده شده بود ضرورت خویش را از دست داده و به آینده موکول می گردد. قرارداد پیش فروش آپارتمان را علی رغم این که مبیع در زمان انعقاد قرارداد وجود ندارد، می توان بیع عین معین دانست. درواقع فروشنده با انعقاد قرارداد قسمتی از عرصه را حداقل به اندازه سهم خریدار به او منتقل می نماید و چون عرصه فعلا موجود است لذا عقد بیع، فاقد مبیع قلمداد نمی شود. به علاوه فروشنده متعهد به احداث بنا و تحویل آپارتمان بر اساس مفاد قرارداد پیش فروش است که در نهایت قرارداد پیش فروش آپارتمان را می توان در قالب عقد بیع عین معین توجیه و تحلیل نمود. قرارداد مذکور را به شرحی که در متن پژوهش گذشت، می توان در قالب بیع کلی فی الذمه نیز تحلیل کرد. گرایش قانون گذار به استفاده ازعبارات «پیش فروشنده و پیش خریدار» در قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ نشانگر شناسایی ماهیت بیع توسط مقنن برای قراردادهای پیش فروش آپارتمان است.کلیدواژه ها
پیش فروشنده، پیش خریدار، خسارت، ساختمان، پیش فروش ساختمانمقالات مرتبط جدید
- تحلیل تطبیقی سیاستهای امیدآفرینی در ایران و سایر کشورهای در حال توسعه: راهبردها، چالشها و درس آموخته ها
- حکمرانی مدیریت آموزش کارآفرینی کودکان خیابانی مبتنی بر هوش مصنوعی: نظریه داده بنیاد
- تبیین الگوی حکمرانی اجتماعی مبتنی بر آموزههای اسلام هنجار سازی و مشارکت محوری در فرآیندهای اجتماعی در مسیر تحقق جامعه اسلامی
- نقش بانوان در سبک زندگی و حیات طیبه
- تاثیر سبک زندگی دینی در تحکیم نهاد خانواده از منظر قرآن و احادیث
اطلاعات بیشتر در مورد COI
COI مخفف عبارت CIVILICA Object Identifier به معنی شناسه سیویلیکا برای اسناد است. COI کدی است که مطابق محل انتشار، به مقالات کنفرانسها و ژورنالهای داخل کشور به هنگام نمایه سازی بر روی پایگاه استنادی سیویلیکا اختصاص می یابد.
کد COI به مفهوم کد ملی اسناد نمایه شده در سیویلیکا است و کدی یکتا و ثابت است و به همین دلیل همواره قابلیت استناد و پیگیری دارد.